Подопытным кроликом стала квартира в Днепровском районе, на Днепровской набережной, 11-а. Автор прожил в этой 9-этажной панельке много лет и знает ее как облупленную. Полюбуйтесь на товар: общая площадь — около 33 кв. м, жилая — 18, кухня — 6.
Раздельный санузел обложен простецким кафелем 10 лет назад, тогда же совковая сантехника заменена польской, балкон остеклен и вагонкой обшит. Косметическому ремонту — 3 года. Цену определили по аналогии с подобными «хатками», вышло около $50 тыс. Вокруг этой «печки» мы и плясали — занижали цену и завышали. Заодно выяснили, какую мзду с покупателей берут брокеры (ведь продавцы им по-прежнему ничего не платят), ибо от этого зависят конечная стоимость и конкурентоспособность жилья. Дутыми оказались слухи о том, что посредники стали требовать за поиск дешевого жилья вознаграждение в 6—10%. Выступив в роли и продавцов, и покупателей, мы убедились, что риелторы довольствуются прежними 3—5% комиссионных.
$50 тысяч: уже есть покупатели!
Выставив описанную «единичку» за $40 тыс., я нарвался на подозрения посредников-риелторов, что с этим жильем дела неладны. Меня стали спрашивать, в порядке ли документы, не сделана ли незаконная перепланировка, не было ли пожара или залива соседями. Были и предположения, что возникли трудности с возвращением кредита. Устал оправдываться по всем пунктам «обвинений». А потом — открещиваться от брокеров, рьяно предлагающих свои услуги. Словом, меня буквально вынудили поднять цену до $45 тыс. Но и тут риелторы недоумевали: почему хотите продешевить, ведь «единичка» — полноценная, не гостинка?
Такая позиция риелторов объяснима: их заработок — это процент от сделки, и чем дороже будет стоить квартира, тем больше они получат на руки. Да и появление недорогих предложений потянет вниз и цены на остальное жилье, а значит, и риелторские заработки. Так что причина сегодняшнего роста цен на 1-комнатные квартиры — не только в оживлении спроса и стабилизации курса доллара, а и в том, что риелторы убеждают продавцов повышать цены до уровня среднерыночных. Правда, когда я придумал легенду о том, что квартира мне досталась по завещанию и боюсь, что обделенный брат попытается оттяпать свою долю наследства, в агентствах недвижимости согласились с тем, что такую «крышу» надо побыстрее продавать, а значит, выставлять более низкую цену. За $45 тыс. обещали продать ее всего за 2—3 дня. «Единички» по такой цене, по словам риелторов, уходят моментально, поэтому в остальных случаях мне советовали поднять цену минимум на $5 тыс., то есть до $50 тысяч, уверяя, что на мою квартиру уже есть покупатели. «Завтра приедем к вам с просмотром, а послезавтра оформим договор купли-продажи», — рефреном звучали их заверения.
$55 тысяч: за две недели управимся
Аппетит приходит во время еды. Вот и я начал просить за свой неказистый товар $55 тысяч. Опять же попал в объятия риелторов, хотя звонил по «частным» объявлениям, которые, как дятел, «клевал» со столбов, выискивал в газетах и интернете. Но... они тоже приводили в агентства недвижимости либо к брокерам-одиночкам. Лишь дважды на прямых покупателей вышел, да и тех испугал предложением срочно оформить сделку. Профессионалов же требование продать с лету не смущало. Типичный ответ: за две недели управимся, если документы на жилье в порядке.
Неприятный осадок оставил ряд попыток сосватать меня на эксклюзивную продажу. Дескать, мы не хотим наперегонки с конкурентами продавать вашу квартиру (ха-ха, да сейчас любые агентства хватаются за все, что им перепадет). Если же вы заключите с нами эксклюзивный договор, мы дадим рекламу (я и сам могу ее тиснуть в газетах бесплатных объявлений и на сайтах недвижимости) и обеспечим сопровождение в виде выезда брокера на просмотры в удобное для вас время (а зачем, собственно, он мне нужен в неудобные часы?). А еще я должен буду оплатить рекламу в специзданиях и «по доброй воле» отблагодарить брокера, подарив ему $100—200, если он устроит продажу.
Этот «аттракцион жадности» развенчали другие риелторы: работы у ребят мало, предложение дешевого жилья упало, вот и стараются иные брокеры заарканить клиентов, чтобы лично продать их квартиры плюс чаевые получить. Ясно — не стоит обольщаться «эксклюзивом». Напротив, надо выходить на как можно большее число агентств — тогда вероятнее шансы, что квартира за две недели уйдет. Но, заметим, гарантии столь срочной продажи все риелторы давали лишь на словах.
$60 тысяч: давайте красоты и скидки
Очень интересный разговор пошел, когда я замахнулся аж на $60 тысяч. Никто из брокеров не отказался выставлять ее по этой цене — а чего отказываться, вдруг покупатель клюнет и можно будет снять с него до $3000 комиссионных? К тому же многие риелторы уверяли, что эта цена реальная — мол, сейчас запрашивают квартиры по $60 тысяч и на окраинах, а у вас — не край света. Ох и греет эта информация душу продавца! Но, заметим, жадине, каковым тут выступил автор эксперимента, риелторы учиняют детальный допрос. Требуют измыслить такую рекламную агитку для жилья, чтобы потенциальный покупатель решил, что берет «метры» чуть ли не на Ривьере. Я, конечно, расстарался, да и врать почти не пришлось. Подъезд — с кодовым замком, двор тихий, рядом детский сад и две школы, продуктовые магазины и остановка маршрутки, на которой до метро «Левобережная» — 10 минут езды. Плюс до пляжа на Днепре — 5 минут пешком, а до озера Тельбин — не спеша 10 минут. Естественно, умолчал, что днепровский пляж хронически засыпан мусором, а из-за пробок маршрутка может идти до метро и полчаса... Выслушав и записав агитку, риелторы все же посоветовали быть готовым уступить во время торга $2—3 тысячи от заявленных $60-ти. Это позволит «охмурить» покупателей и продать «хатку» в течение месяца.
$2—3 тыс. уступят
Затем мы примерили на себя шкуру покупателя. А раз уж экспериментировали с продажей «единички» в Днепровском районе, то для чистоты опыта выясняли, почем в этом же районе аналогичное жилье и сколько хозяева уступают при торге. Подтвердились заверения риелторов, что на рынке стало меньше недорогих 1-комнатных квартир. В газетах и на сайтах АН мы часто находили по 4—5 дубликатов объявлений о продаже одних и тех же квартир. Чтобы выжить, брокеры делятся друг с другом базами данных. А если кому-то из них удается продать такое «совместное» жилье — то и комиссионными: в итоге они нередко составляют всего по 1,5% на брата от цены продажи.
Итак, за свежеотремонтированную квартиру на Харьковском шоссе (32/15/7), оборудованную душевой кабиной, шкафом-купе и встроенной кухней, хозяин запросил $58 тыс., но пошел на торг, сбросив $2 тысячи. Столько же уступает владелец хрущевки (26/15/6) по улице Гашека — купить ее можно за $48 тысяч. А вот собственник «единички» по улице Здолбуновской (33/18/6,4) вначале повысил цену на $5 тысяч, до $55, а теперь «подобрел» до $52 тысяч. Заметим, такие скидки сегодня дают с ходу, заочно, а при личном просмотре наверняка можно добиться большего.
Резюме: "единички" в фаворе
Что меня, «Его величество Продавца», риелторы чуть не за руки хватали — неудивительно: борются за выживание, ибо мелкие агентства недвижимости сейчас лопаются как мыльные пузыри. Ясно, это их проблемы. А наши — «единичек» в продаже стало меньше и они подорожали: еще месяц назад приличную 1-комнатную квартиру (не гостинку) можно было запросто найти за $40—45 тыс., а сейчас эта цена не красная, а демпинговая. И пенять в этой ситуации покупателям нужно лишь на себя: если бы не создали ажиотаж, цены продолжали бы падать или хотя бы замерли, как в случае с 3-комнатными квартирами, которые не пользуются спросом, а потому уже в течение трех месяцев их красная цена — $80—85 тыс.
Впрочем, нынешний спрос сформировали те, у кого были заначки, и те, кто снял депозиты. И количество этих покупателей с каждой сделкой уменьшается. Учитывая это, а также традиционный летний застой, эксперты — директор АН «Аякс» Борис Егизарян и директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк — прогнозируют к концу лета снижение цен на 5%. Это значит, что средняя цена хороших «единичек» будет не $55 тыс., а $52. Если учитывать, что уступают в среднем $2 тыс., то ориентируйтесь на $50 тыс.
Автор: Михаил Романцов
