Почему проблема?
История про множественные жилые высотки, которые начали строить, собрав деньги (равные бюджету небольшой страны) с доверчивых инвесторов, получила широкий резонанс после кризиса 2008 года. Тогда оказалось, что железобетонные каркасы, возведенные в разных местах столицы, совсем не означают возможности скорого новоселья для некоторых украинских граждан.
Причины возникновения проблемных недостроев - разные. Кто-то, заполучив деньги с инвесторов за часть квартир, во время кризиса понял, что их явно недостаточно, учитывая инфляцию и стоимость материалов и работ. Кто-то изначально разыгрывал ставшую традиционной украинскую строительную аферу. То есть даже и не собирался достраивать дома, собрав сливки с высоких цен строительного бума перед кризисом.
Почему такое огромное количество людей охотно берут кредиты под столь дорогое жилье – история отдельная. Но факт остается фактом: в столице вот уже несколько лет стоят недострои, инвесторы которых отчаялись получить квартиры или хотя бы вернуть деньги.
«В Киеве сейчас существует 21 недостроенный жилой объект, который классифицируется как проблемный. Министерство занимается решением проблемы, которая, в частности, сложилась вокруг незавершенного жилищного строительства по адресам ул. Старонаводницкая, 2-20 и ул. Семьи Сосниных, 4а»,- цитирует пресс-служба Министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Анатолия Близнюка.
По данным других экспертов, число проблемных домов в Киеве приблизительно в два раза больше. При этом многие считают, что обвинять во всем кризис нельзя.
«Причина различная, виноват тут не только кризис. Хотя тенденция – относить все проблемы на кризис, имеется. Часть объектов, например такой, как «Днепровские башни» на Троещине, стали недостроями задолго до начала кризиса»,- заявляет заместитель совета директоров Украинской строительной ассоциации Милан Паевич.
Правительственные инициативы
Чтобы решить проблему недостроев, ежегодно правительство выделяет колоссальные средства. Недавно на брифинге в Кабмине глава Государственного ипотечного учреждения Виктор Миргородский озвучил планы правительства на 2012 год.
«У нас продолжает успешно работать программа, которая нацелена, с одной стороны, на предоставление финансирования застройщикам, которые по тем или иным причинам не могут достроить многоквартирные дома, а с другой, - на выдачу ипотечных кредитов для реализации жилья в подобных домах»,- сказал Виктор Миргородский.
В 2012 году было обещано привлечь 1 миллиард гривен. Одна половина его должна пойти на финансирование достройки недостроенных объектов, а вторая - на выдачу кредитов по ипотеке.
Также Виктор Миргородский сказал, что до конца этого года планируется сдать в эксплуатацию 14 объектов незавершенного строительства, что составит 262 тысячи квадратных метров жилья.
Однако эти цифры касаются всей Украины. Заметьте, речь идет о 14 объектах строительства по всей стране, когда в Киеве их точно намного больше. Однако в Киеве решить все эти проблемы намного проще, утверждает депутат от Партии Регионов Игорь Лысов.
«В Киеве намного больший спрос на жилье. Это стимулируется еще и тем, что очень много людей переезжают в столицу из регионов. Да и доходы в столице больше. Мы со своей стороны приняли все необходимые законы. Активную роль также принимает КГГА, которая сейчас вплотную занимается этой проблемой», - говорит Игорь Лысов.
Чтобы решить ситуацию в Киеве, министр регионального развития, строительства и ЖКХ Анатолий Близнюк пообещал создать специальную комиссию.
«В Министерстве создана специальная рабочая группа, куда вошел уполномоченный представитель администрации президента Украины, представители центральных органов исполнительной власти и общественных организаций. Функции застройщика и земельные участки самых сложных объектов будут переданы в коммунальные хозяйства городского подчинения»,- процитирована позиция Анатолия Близнюка на сайте Минрегионстроя.
Передать в муниципальную собственность, кстати, собирались и самый известный недострой Украины – «Днепровские башни».
Замороженный проект состоит из шести 35-этажных небоскребов, расположенных на левом берегу Киева. Строительство этого объекта началось еще в 1999 г., а его заказчиком выступило Министерство внутренних дел Украины. Относительно этого объекта, а также других правительственных инициатив, у экспертов зачастую возникают сомнения.
Критика и сомнения
«Глобально ситуация с 2009-го не изменилась. В каждом конкретном случае все зависит от активности инвесторов. Чем они активнее, чем больше сопротивляются, тем больше вероятность, что дом будет достроен. Когда инвесторы объединяются, начинают контролировать объект, вести переговоры с застройщиком, тогда что-то может измениться в лучшую сторону. Правительственные инициативы ничего не меняют»,- заявляет юрист Алексей Гончарук.
Подобную позицию занимает заместитель совета директоров Украинской строительной ассоциации Милан Паевич.
«Программа государственной поддержки реально не работает, вероятно, в связи проблемами государственного бюджета. Коммерческие же банки сами такую поддержку не обеспечат. Остается надеяться, что ситуация поменяется после новых инициатив руководства Украины по этому вопросу», - отмечат Милан Паевич.
При этом не стоит забывать о том, что недострой недострою рознь. В каждом конкретном случае есть свои «подводные камни».
«Классифицировать недострои можно лишь по одному параметру: возможность достройки. Например, есть компании, которые по каким-то причинам замораживают проекты на месяц-другой. Потом проект размораживается и стройка продолжается. Такие недострои нельзя назвать мертвыми. А есть другой тип недостроев. Например, недалеко от нашего офиса на улице Семьи Сосниных находится объект, который заморожен еще с 2007 года. Подобные дома не достроят уже никогда»,- утверждает директор по продажам компании НБК Сергей Гурковский.
Способы решения
Несмотря на пессимизм критиков, варианты, при которых недострои могут быть оживлены, все же существуют.
«Один из вариантов оживления недостроя - компания-застройщик, которая до кризиса начинала развитие одновременно нескольких площадок, концентрирует свои финансовые возможности на одном из них, строит и продает. Далее финансовые ресурсы направляются на следующий объект, и так по шагам»,- говорит Милан Паевич.
Примером подобной истории может служить комплекс «Покровский посад». Если компания-застройщик ведет не один проект, а сразу несколько, то инвесторам есть на что надеяться.
«Например, у компании НЕСТ есть объект – жилой комплекс «Покровский посад». В момент кризиса его пришлось заморозить – на целых два года. История успела обрасти слухами о новом «Элита-Центре», но в прошлом году компания собственными силами вновь запустила строительство и сейчас активно его достраивает»,- рассказывает директор по продажам компании НБК Сергей Гурковский.
Если же объект очевидно безнадежен, то его необходимо отдавать государству.
«Иногда наилучшее решение – передать объект на баланс города. Например, у нашей компании был проблемный проект – ЖК «Троещина». Мы зашли в него, когда объект был заморожен предыдущим владельцем. Где-то полгода продолжалось строительство, но потом пришел кризис 2008 года. И мы передали объект на баланс города при 75% готовности, дабы не обмануть ожидания покупателей»,- продолжает эксперт.
Прогнозов нет
Ситуация с недостроями довольно запутанная. Кому и когда достанется жилье, в которое вложены деньги – никто не знает. Что до того, как ситуация будет развиваться, наши эксперты не дают внятных комментариев.
«Кардинально ситуация может поменяться тогда,когда появится доступ до финансов – ипотека, банковское кредитование, проектное финансирование»,- отвечает на вопрос о прогнозах Милан Паевич.
«Мне не хотелось бы делать прогноз по всему рынку, ведь это все равно, что гадать на кофейной гуще. Очень многое зависит от каждого застройщика по отдельности. Нужно подчеркнуть одно: если в портфеле компании есть другие объекты кроме недостроя, благодаря которым застройщик получает прибыль, то с проблемным объектом он справится. Если же недострой – единственный объект, то вряд ли застройщик сможет его достроить»,- говорит директор по продажам компании НБК Сергей Гурковский.
Что бы ни говорили эксперты, ясно одно – инвесторам недостроев придется попотеть, чтобы получить свои квартиры или хотя бы вернуть деньги. Очевидно и другое – все подобные долгострои затрагивают в основном жилищные вопросы людей обеспеченных. Всем остальным, которые не могут выложить в качестве инвестиций за квартиру десятки и сотни тысяч долларов, стоит надеяться на какие-то другие инициативы правительства.
