Реальная «первичка» дорожает
В апреле специалисты одной из крупнейших инвестиционно-строительных компаний Харькова провели мониторинг 57 строительных площадок (850 тыс. кв. м), в которых застройщики предлагают квартиры к продаже. Результаты неутешительные.
- На 19 объектах (36% от всего объема предложений) строительные работы ведутся с той или иной интенсивностью. Причем только один объект строится «докризисными» темпами.
- На 26 объектах (49% от всего объема предложений) работы не ведутся вовсе. На площадках нет ни техники, ни рабочих.
- И на 12 объектах (126 700 кв. м — 15%) — дома построены, но квартиры в продаже еще есть.
— Сегодня с уверенностью можно сказать — ни один объект в городе не будет сдан в запланированные сроки, — подводит итоги руководитель службы маркетинга одной из крупнейших инвестиционно-строительных компаний Харькова Валерия Гулевская. — Половина предложений на рынке строящегося жилья (26 новостроек) — это «замороженные» объекты. И очень небольшая их часть имеет шанс быть достроенными в ближайшем будущем.
Можно сказать, что он дифференцировался на «виртуальную» и «реальную» недвижимость. Причем рынок «реальный» представлен ограниченным количеством операторов — пять-шесть (тогда как в 2008 году было 28 застройщиков). Кроме того, ограничены и предложения.
— Это либо остатки квартир в уже готовых домах, которые сданы или будут сданы в ближайшее время, таких квартир не больше 150–160, — рассказывает Валерия Гулевская. — Либо более или менее интенсивно строящиеся жилые дома. Таких новостроек девятнадцать (общая площадь чуть больше 300 кв. м).
Кстати, в марте–апреле выросли цены (на 2–3%) именно на строящиеся объекты. А упали (на 10–15% за месяц) — на замороженные.
— Именно это разделение на «реальный» (объекты продолжают строиться) и «виртуальный» (замороженное строительство) и объясняет противоречивость информации в СМИ. Одни эксперты утверждают, что цены продолжают падать и значительно, а продаж нет вообще, тогда как другие дают более оптимистичные комментарии, — поясняет Валерия Юрьевна.
Квартиры на «вторичке» дешеветь не будут
Удивительно, но отсутствие ипотеки и нестабильность курса доллара сыграли на руку харьковчанам. Например, сейчас вполне реально обменять однокомнатную квартиру на «двушку»… продав новенький «жигуленок»…
В конце лета — начале осени 2008 года банки резко прекратили кредитование покупки недвижимости. Реакция рынка была незамедлительной. Во-первых, в цене на жилье исчезла так называемая спекулятивная составляющая, которая сформировалась в последние годы. Во-вторых, начиная со второй половины ноября 2008-го те, кто оказался не в состоянии выплачивать кредиты, стали продавать свои квадратные метры по заниженным ценам. Так, однокомнатная квартира за 70 тыс долларов «уходила» за $25 тыс. Рынок практически замер.
Когда закрепились новые — низкие цены, рынок ожил, — говорит вице-президент ВОПО «Украинская гильдия риэлтеров» Евгений Молчанов. — Естественно, людей интересовали в основном дешевые объекты: однокомнатные квартиры и недорогие дома на окраинах — до 30 тыс. долларов.
Но волна прогоревших заемщиков иссякла, уверен специалист. Нынешние продавцы, которых не тяготят обязательства перед банками и сложные жизненные ситуации, сейчас не спешат избавляться от квадратных метров.
С декабря цены начали медленно расти. Более того, на рынке появился спрос на 2-комнатные, а затем и на 3-комнатные квартиры, — отмечает Евгений Молчанов. – Достаточно хозяину уменьшить цену на 1000$, чтобы квартиру забрали в течение недели.
А в области вообще нехватка предложений — например, в Чугуевском районе нечего купить даже при наличии средств. И дальше уже не будет резких колебаний цен ни в одну, ни в другую сторону. На рынок вышли покупатели, которые собирали деньги на квартиру, накопили половину ее стоимости (по расценкам до обвала цен) — и сейчас у них появилась возможность приобрести ее даже без ипотеки. Кроме того, «двушку» реально обменять на однокомнатную плюс новенький «жигуленок». То есть для многих открылись возможности, которых раньше не было. К тому же, когда банки начнут выдавать депозиты, куда кинутся люди? Покупать недвижимость. Так что существенных колебаний цен ни в одну, ни в другую сторону больше не будет.
В гривневом эквиваленте, по сравнению с докризисной ценой, стоимость вторички осталась на прежнем уровне, уверяет эксперт.
