Усі звикли, що за гарні речі часто потрібно доплачувати. Але чи стосується це «видових» квартир? Чи вища вартість на нерухомість з видами на парки, озера чи Дніпро? Наш.Київ.UA розібрався, яка ситуація в столиці з націнкою на «видову» нерухомість.
Скільки коштують квартири з гарним видом?
Сертифікований ріелтор Олена Рязанова каже, що «видові» квартири розташовані, як правило, від 10 поверху та вище. Коштують вони на 10-15% дорожче, як, наприклад, квартири в ЖК «Сонячна Рів'єра» з видом на Дніпро.
Блогер і оглядач столичної нерухомості в Києві Роберт Кругових підтверджує ці тенденції ― каже, що чим вище поверх, тим привабливіший вид, а отже й ціна. Особливо у центрі міста.
«Зазвичай, у нових ЖК останній поверх ― це одна квартира. І ціни там можуть бути космічні. Наприклад, у Tetris Hall 5-кімнатна квартира на 21 поверсі коштує 830 тисяч доларів. Це без ремонту», ― розповідає Роберт.
Квартири з видом саме на зелені зони коштують на 2-10% дорожче, ніж звичайні у тому ж будинку, каже Олена Біберова, гендиректор агентства нерухомості «Благовіст». Ми зрівняли ціни «видових» та звичайних квартир за даними агентства нерухомості «Благовіст»:
- 2-кімнатні квартири з ремонтом у різних будинках ЖК «Зарічний» (Дарницький район): 116 тисяч доларів з видом на озеро (16 поверх) та 105 тисяч доларів з видом на подвір'я (17 поверх).
- 4-кімнатні квартири на 9 поверсі у будинку 9б по вул. М. Грушевського (Печерский район): 875 тисяч доларів з видом на дорогу та 1 млн 458 тисяч доларів з видом на Дніпро;
- 3-кімнатні квартири по Оболонській набережній: 470 тисяч доларів з видом на подвір'я (3 поверх) та 530 тисяч доларів з видом на Дніпро (2 поверх).
«Видові квартири»: реальна вартість чи маркетинговий хід
Панорамний вид ― не єдине, що формує ціну житла, фінальна вартість також залежить від розташування, ремонту та багатьохінших факторів.
«На ціну впливає якість ремонту, планування, загальне розташування та характеристики будинку, ― зазначає Олена Біберова. ― Наприклад, по різному будуть коштувати квартири в хрущовці у Голосіївському та Печерському районах. У першому випадку, якщо навіть біля Голосіївського парку буде будинок, але усе одно на Печерці нерухомість дорожча».
Юлія Войналович, керівник відділу продажів агентства нерухомості «Планета Оболонь», зі свого досвіду бачить, що такий показник, як «вид з вікна» впливає тільки на швидкість продажів таких квартир.
«Забудовники на всі квартири ставлять однакові ціни. Як правило, спочатку продають звичайні квартири, нібито видові продані. А потім, коли гірші варіанти розпродані, виставляють на продаж ті, що з гарним видом! ― зазначає Юлія. ― По вторинному ринку можу сказати, що покупці готові щось платити за вид з вікон, але це незначні доплати. Проте, звичайно, більше охочих придбати квартиру з приємним видом! Продавці намагаються за такий об'єкт накрутити по максимуму. Але реальність їх швидко приземлє, бо продати не можуть. У підсумку ціна за квадрат не особливо відрізняється від ціни звичайної квартири».
А от у Роберта Кругових ― інший досвід та думка. Він розповідає, що чим вищий поверх, тим дороща квартира саме через панорамні види з вікон.
«Працював начальником відділу продажу в ЖК у передмісті столиці. В тому числі займався формуванням цін на квартири з різними планування та на різних поверхах. Зокрема, й на "видові" квартири, ― розповідає Роберт. ― Чим гарніший вид з вікна квартири, тим більша ціна на неї. І так у всіх забудовників Києва. А у маленьких містах навпаки: покупці обирають будь-які поверхи, крім перших та останніх. Ця тенденція пішла ще з радянських часів, коли на останній поверх часто не "доходила" вода, текла стеля, та ліфт погано працював. Зараз навпаки обирають останні поверхи, бо є можливість викупити горище та зробити дворівневі квартири».
Роберт розповідає, що робив огляд приблизно 450 будинків, і майже в кожному на верхніх поверхах були гарні види з квартир і, відповідно, вищі ціни за квадратний метр.
«У кожного забудовника власна концепція щодо цін на квартири. Є певний коефіцієнт підвищення цін від етажності квартир, наприклад, за кожний поверх ціна вище на 1,7% або на 2,4%, ― зазначає Роберт. ― Коли у 2015 році я купував квартиру у "Британському кварталі", ціни на всіх поверхах були однакові, бо так захотів забудовник. Але це скоріше виключення».
Ріелтор Олена Рязанова теж каже, що на вартість квартир впливає вид з вікон. Проте не тільки у сторону підвищення ціни.
«Вид з вікон може грати й на "пониження ціни" ― коли є ефект "вікно у вікно". Гірше за все, коли вікно виходить на бокову стіну, як, приклад, новий будинок у ЖК Alter Ego у Лабораторному провулку. Там продали усі квартири, крім одної, де два вікна впираються у стіну 9-поверхового гуртожитку», ― розповідає Олена.
Рієлтор Алла Винокур вважає, що «видова квартира» ― це просто лише маркетинговий вираз для привернення уваги. Тому що, за її словами, будинків з панорамними видами у столиці не так вже й багато. Зокрема, є нерухомість з видом на Дніпро. Це новобудови на Осокорках, Оболоні, біля Південного мосту, по Героїв Сталінграду.
«У мене є квартира на проспекті Лесі Українки з панорамними вікнами та скляним балконом. Але це звичайна квартира у 9-ти поверхівці, вікна якої виходять у подвір'я. І з такими вікнами дуже холодно взимку. Але загалом ріелтор формує гарну картинку, яку потім обирають люди. Написати "дизайнерський ремонт, панорамні вікна, видова" ― це 90% успіху».
Попит на «видові» квартири у часи пандемії
Роберт Кругових зазначає, що найчастіше «видові» квартири пропонують у преміум-сименті нерухомості. Та криза не має особливо вплинути на продаж квартир у таких будинках.
«У багатих людей гроші є завжди. В кризу в першу чергу страждає сегмент комфорт- та бізнес-класу. Нерухомість в секторі економ-класу теж завжди буде знаходити своїх покупців», ― розповідає Роберт.
Олена Рязанова вважає, що купувати квартири будуть й далі, і карантин не стане перепоною. У всякому разі, саму таку тенденцію показав травень.
«Березень та квітень не працювали. А от у травні було стільки угод, що я закрила попередні два місяці простою, ― ділиться Олена. ― Деякі клієнти бояться залишатись з грошима на руках у незрозумілій економічній ситуації. Їм простіше вкласти гроші у нерухомість, ніж тримати при собі».
«Видові» квартири подобово
З початком карантину ситуація з орендою подобових «видових» квартир змінились. За словами Алли Винокурової, зараз люди не дивляться на пейзажі з вікон, а обирають квартири у новобудовах з охороною та відеоспостереженням.
«Зараз іноземці не приїжджають, квартири подобово переважно орендують українці з інших міст. Їм усе одно, чи вид буде "вікно у вікно", чи на будь-що. Обирають нові будинки на Осокорках, Позняках чи на Лівобережній. Там є, де припаркувати машину, та у під'їзді не бігають таргани, як у старих будинках у центрі Києва, ― розповідає Алла».
У одному з агентств подобової оренди розповіли, що зараз у них немає «видових квартир», тому що їх ніхто не обирає.
«Люди бронюють економ-квартири чисто на проживання, "романтикою" ніхто не займається. Раніше закохані парочки під настрій шукали апартаменти з гарним видом з вікон. Тоді такі квартири коштували у 2-3 рази дорожче, ― розповідає Лейна, агент з нерухомості. ― Сьогодні багато компаній з подобової оренди збанкрутіли чи скоротили кількість квартир».
Грає роль у зниженні попиту й те що, квартиру на добу з гарним пейзажем з вікон частіше шукають у курортних містах, а не в Києві, каже Дмитро Малахов, керівник проекту Dobovo.com.
«Ми пропонуємо квартири у великих містах. На добу люди зазвичай шукають "душ та ліжко" ― більше, по суті, нічого не потрібно, ― зазначає Дмитро. ― Звичайно, люди дивляться на розташування квартири, співвідношення ціни та якість ремонту, яка є техніка. Але вид з вікон не є вирішальним».
Порівняння цін на «видові» та звичайні квартири з сайту Dobovo.com:
- подобові 3-кімнатні квартири по вул. Героїв Сталінграду (Оболонський район): пентхаус від 1287 грн (22 поверх) та квартира по 1372 грн (4 поверх). Різниця у 85 грн. У квартирі на 4 поверсі гарний ремонт, ліжка більш гарної якості та є ванна з гідромасажем. Вид з вікна не вплинув на вартість апартаментів.
- подобові 1-кімнатні квартири біля метро Мінська: 2156 грн (20 поверх) та 1372 грн (5 поверх). Різниця у 784 грн. Квартири приблизно однакові по квадратурі в 50 кв.м, але перша ― ближча до метро на 600 метрів.
«Якщо квартира з видом на Дніпро, її вартість буде більшою. Але це не остаточно, — коментує Олена Бугай, власниця квартири у ЖК "Зарічний", яку здає у подобову оренду. — Наприклад, у моєму будинку здають "видову квартиру", але там ремонт трохи гірший, вона коштує десь 1000 грн на добу. Недавно люди обрали мою за 1400 грн, хоча з вікон вид ― на River Mall та на міст. Тобто, вид з вікна — не перевага, а от ремонт — так».
Отже, як бачимо, ціни на квартири з видом на Дніпро, парк чи інші ландшафти залишаються на розсуд забудовника. Але іноді різниця між «видовою» та звичайними квартирами може сягати 15% від вартості житла.
А от орендувати квартиру з панорамними вікнами навпаки тепер дешевше ― через кризу кількість пропозицій вирісла, а ціни, відповідно, впали. Тепер апартаменти у центрі міста, які раніше коштували 1000-1500 грн на добу, пропонують від 400 грн.
Читайте також: «Житній ринок: як його хочуть змінити та чому не ремонтують»
