Город 25.02.2020

Не попасть на недострой: как инвестор может защитить себя

новостройки Киева
Как инвестор может защитить себя, покупая квартиру в новостройке. Фото: medium.com

Как в столице решают вопросы с проблемными стройками, сколько их в Киеве и можно ли себя уберечь от покупки квартиры в долгострое или недострое ― в нашем материале.

Иллюзия репутации застройщика

Тема скандалов с проблемными новостройками актуальна всегда. Особенно после строительной аферы Анатолия Войцеховского. Инвесторы 42 домов до сих пор решают проблемы с водоснабжением и энергоснабжением, а в некоторых случаях даже вынуждены достраивать ЖК за свои деньги. И если в случае с Войцеховским дома не достроили из-за отсутствия разрешений и других документов, то сегодня даже их наличие не гарантирует успешное завершение строительства.

«Реальность рынка недвижимости изменилась. Объем продаж упал уже как год-полтора, а застройщики по инерции строят дальше. В итоге большие компании терпят фиаско. 

На днях инвесторы из ЖК «Эврика», застройщик которого — «Банк Аркада», пригласили меня на митинг к КГГА. Инвесторам обещали полностью закончить строительство ЖК к концу 2018 года, затем — к концу 2019 года. Но сроки перенесли на неопределенную дату. То есть сдача объекта задерживается, а гарантий на благополучное завершение строительства нет. Сейчас даже надежные компании подводят», — отмечает Роберт Круговых, блогер и обозреватель недвижимости в Киеве», — отмечает Роберт Круговых, блогер и обозреватель недвижимости в Киеве. 

ЖК «Эврика». Фото: evrika.kds.house

В 2019 году распалась иллюзия надежности государственной строительной корпорации «Укрбуд». А эта компания, по версии делового журнала «Бизнес» и экспертов Украинского клуба недвижимости URE Club, входила в ТОП-10 лучших застройщиков Киева за 2018-2019 года. В портфолио компании ― 28 сданных проектов.

Инвесторы «Укрбуда» 23 ноября 2019 года опубликовали электронную Петицию к Президенту Украины. Более 13 тысяч семей из 25 домов не получили свои квартиры в срок. Стройки были приостановлены, а даты сдачи перенесли на год и больше. Несколько месяцев под офисом Президента и возле ВРУ проходили митинги инвесторов.

На сайте «Укрбуда» опубликовано заявление, что все дома достроит ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой». К концу января 2020 года планируют сдать пять объектов из 25: ЖК «Харьковский», «Новомостицкий», «Пектораль», «Солнечная Ривьера» и «Гармония».

«Компании должны пройти сложный юридический и технический путь по передаче объектов и заключенных сделок. «Киевгорстрой» будет делать все возможное, чтобы ускорить процесс. Заверяем инвесторов: ваше жилье будет достроено, а квартиры — переданы владельцам», — указано в заявлении.

ЖК «Генезис». Фото: lun.ua

Что делать с «замороженными» стройками

Контролировать выполнение обещаний застройщиков, по закону, должны органы местной власти (статья 16 Закона Украины «О местных государственных администрациях»). И если дом не могут достроить, именно местные органы самоуправления должны решить эту проблему (согласно пп. 11 п. «а» и пп. 7 п. «б» части первой статьи 31 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине»). Но в этих законах нет порядка и механизма реализации для местных депутатов и администраций. 

Сейчас при Киевской городской администрации работает Комиссия по решению проблемных вопросов объектов незавершенного строительства. Она объединяет представителей разных служб, застройщиков и инвесторов. В поле зрения комиссии ― около 50 объектов проблемного строительства, ситуацию с которыми пытаются разрешить.

В последнее время на заседаниях Комиссии занимаются домами застройщиков ТОВ «Сити-Груп» и ТОВ «Укогруп». Например, в сентябре 2019 года с инвесторами ЖК «Східна Брама» и представителями ДТЭК «Киевские электросети» рассматривали вопрос с электроснабжением в комплексе. Шесть домов ЖК сейчас получают электроэнергию по временной схеме питания, то есть как на стройке. Но для электроснабжения многоэтажек временной схемы питания не хватает. Более того, нарушение требований к электроснабжению может привести к чрезвычайным ситуациям.

ЖК «Східна брама». Фото: domik.ua

«Не предусмотрен четкий механизм организации работы органов местного самоуправления по завершению строительства проблемных объектов. Статья 23 Хозяйственного кодекса Украины запрещает органам местной власти вмешиваться в инвестиционную деятельность субъектов хозяйствования. А, значит, возникает законодательная коллизия», — комментирует ситуацию Владимир Денисенко, исполняющий обязанности директора Департамента строительства и жилищного обеспечения.

Министерство развития громад и территорий разработало проект закона «О защите прав физических лиц – вкладчиков в строительство многоквартирных жилых домов». В нем, в частности, определяют понятие «долгострой». Такие предлагают достраивать дома за счет имущества бизнесменов, которые не выполняют обязательства постройки дома, или с привлечением денег от государства и инвестиционных проектов. Сейчас документ находится в стадии обсуждения и согласования. Если его утвердят, инвесторы получат уверенность, что их дом в любом случае построят. Этот же документ позволит решить вопрос с сегодняшними долгостроями, а у застройщиков появится экономическая мотивация не бросать незаконченные проекты.

«Законопроект предлагает изымать у застройщика в пользу территориальной громады долгострой и земельный участок. Далее проводить конкурс для желающих достроить дом. Застройщик, который выиграет конкурс, получит от государства или местной власти ряд преференций, например, частичное финансирование, освобождение от арендной платы за землю или бесплатное подключение коммуникаций к достроенному дому», — добавляет Андрей Поддымай, старший юрист компании ILF.

ЖК по адресу улица Семьи Сосниных, 4а. Фото: lun.ua

Через суд уже сейчас можно добиться окончания строительства дома за счет имущества директора или учредителя, если фирма-застройщик признала себя банкротом (статья 94 Кодекса Украины по процедуре банкротства).

Так, в 2007 году в столице банкротом признали фирму ООО «КИЇВВИСОТБУД», которая строила ЖК по улице Семьи Сосниных, 4 а. Комплекс был готов на 70%, а из 838 квартир было продано 569. В 2012 году Киевсовет своим решением передал земельный участок и функции заказчика для завершения строительства коммунальному предприятию «Житлоинвестбуд-УКБ». Работы планируют закончить ориентировочно до конца марта 2021 года. Проект завершается за счет продажи нежилых помещений для малого бизнеса, свободной жилой площади и доплат инвесторов (по 4,4 тыс. грн за 1 м2).

«На один долгострой в столице станет меньше, сотни семей получают наконец свои квартиры. Вместо опасных руин недостроя в микрорайоне появится современный и комфортный жилой комплекс, — рассказывает Вячеслав Непоп, заместитель председателя КГГА, — За 13 лет, прошедших с момента остановки работ на объекте, строительные нормы и требования к жилым объектам изменились. Поэтому было решено пересмотреть проект в соответствии с современными стандартами энергосбережения и сокращения дальнейших расходов жителей на содержание жилья. Жилой дом на улице Семьи Сосниных, 4-А будет утеплен минераловатными плитами, поставят окна с высоким коэффициентом сопротивления теплопередачи. Проведут новые инженерные коммуникации и установят индивидуальные счетчики».

ЖК «Генезис». Фото: lun.ua

Сколько проблемных ЖК в столице

Департамент по вопросам государственного архитектурного строительного контроля г. Киева не ведет реестр недостроенных проблемных многоэтажных домов столице. Но такой перечень есть на сайте «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам». Там собрали информацию по 60 ЖК ― от заброшенных долгостроев до тех, где есть проблемы с документами.

Специалисты сайта ЛУН специально для Наш.Киев.UA подсчитали, что в Киеве сейчас продают квартиры в 238 ЖК. И только в 197 из них есть документы на землю и строительство, а также лицензированный подрядчик. Проверить каждый дом можно на сайте ЛУН. Но стоит помнить, что данные меняются каждый день. 

Принимая решение о покупке квартиры, не рискуйте своими деньгами, доверяя рекламе и красивому сайту застройщика. Внимательно изучайте информацию, обращайтесь к юристам за консультациями. Конечно, никто не даст 100% гарантии, что проблем не будет. Но, как минимум, исключить большинство из них возможно.

Юристы советуют обязательно проверять документы ДО подписания договора и оплаты.

«Более чем в половине случаев недостроенные дома являются самостроями, когда нет разрешительных документов. На самострой нельзя оформить право собственности. По сути, самострой является «горой» строительного материала. Это юридическая проблема, которую можно выявить на первоначальном этапе перед покупкой недвижимости», — отмечает Андрей Поддымай.

Например, не стоит покупать квартиры в последних четырех этажах «дома-монстра» на Подоле по улице Нижний Вал, 27-29. В ноябре 2019 года Хозяйственный суд Киева вынес решение об их сносе. Но на ОLХ квартиру на 11 этаже предлагают купить за $37 890.

Анастасия Осинцева, юрист ЛУН, советует инвесторам обязательно проверять хотя бы три категории документов:

  • Документы на земельный участок — строят ли дом там, где он должен быть по документам (кадастровый номер земельного участка), какое целевое назначение земли и кто ее собственник. Если земля в аренде, стоит убедиться, что срок аренды заканчивается не раньше завершения срока строительства.
  • Документы на строительство — разрешение на строительство от Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ДАБІ — Державна архітектурно-будівельна інспекція України). Также следует ознакомиться с классом последствий — убедиться, что застройщик имеет право строить многоэтажки на этом участке.
  • Участники строительства — проверьте их на фиктивность, наличие налоговых долгов, судебных разбирательств, посмотрите досье генподрядчика, заказчика, девелопера. Например, нет ли судебных разбирательств по новостройке. А если дом заявлен как введенный в эксплуатацию, смотрите сертификат или декларацию о готовности объекта.

Ранее мы рассказывали о семи ошибках при покупке квартиры и о том, как их избежать. И проверка документов ― один из главных пунктов правил.

«Именно на заказчика строительства должны быть оформлены документы на земельный участок. А генподрядчику необходимо иметь лицензию на право проведения хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры, — отмечает Анастасия Осинцева, — Тексты всех этих документов не тайна — они размещены в открытых источниках. Чтобы информацию было легко найти и проверить, мы на ЛУН публикуем ее в разделе «Документы» для каждого жилого комплекса».

Напомним, что даже наличие этих документов не гарантирует сдачу проекта. У застройщика может не быть денег на саму стройку или не хватать их. Блогер Роберт Круговых советует наведываться на стройку хотя бы раз в месяц. Понаблюдайте за работой со стороны, чтобы оценить ее «живость». Стоит пообщаться со строителями, которые идут на обед или в конце смены. Спросите их, вовремя ли платят деньги, нет ли задержек по зарплате. Это тоже показатель платежеспособности фирмы-застройщика.

«Из моего опыта: даже если сегодня документы есть, завтра их может не быть. Например, когда я работал в должности менеджера отдела продаж в ЖК «Новопечерский Квартал», все документы в полном порядке. Однако через 2 года окончился срок аренды на землю и продлить его оперативно не удалось. Результат ― колоссальная задержка по срокам ввода в эксплуатацию», — отмечает Роберт Круговых.

 Читайте также: «Как не нужно покупать квартиру. 7 проблем новостроек»

12%
39%
37%
12%
Такий email не зареєстровано у системі
Введите свой электронный адрес, на который мы отправим вам новый пароль.
Поле не должно быть пустым и содержать кириллицу
Спасибо!

Ваше сообщение принято.

Сожалеем :(

Во время обработки что-то пошло не так.

Bы можете отправить сообщение на электронный адрес betatest@nashkiev.com