Информация о строительном проекте на сайте застройщика, в рекламе и в разрешительных документах должна быть одинаковой. Но в реальности все три версии могут отличаться. Хорошо, если дом построят без нарушений проекта и техники безопасности. Но застройщик может, например, поставить коллектор, который рассчитан на большее количество потребителей канализации. Или написать в проекте, что окна будут немецкими, а они в итоге окажутся китайскими. Возможно строительство новостройки и без заявленного изначально паркинга. В конце концов это будет уже совсем другой дом, и документы на него тоже понадобятся другие.

Без специалистов сложно выявить многие недоработки, разве что они будут ну уж очень ярко выражены. Небольшие проблемы и недоработки можно решить, обратившись напрямую к застройщику. Ведь, как и у любой вещи, у нового дома есть определенный гарантийный срок. По закону, он не может превышать 10 лет. В течение этого времени застройщик должен устранить строительные недоработки.

Если инвестор обнаружил обман до покупки квартиры, от сделки можно отказаться. Но если недостатки вышли на поверхность уже после подписания договора и оплаты, все гораздо сложнее. Потребовать построить парковку, детский сад и выполнить обещанное от застройщика, устранить недоработки дома или квартиры можно через суд или подав заявление в Прокуратуру. Но для этого нужно собрать доказательства: письма с ответами застройщика, заключения специалистов о проблеме, ответы на запросы в разные структуры и другое. Помочь с этим могут юристы Monitor.Estate.

По закону, подключить воду, свет и другие коммуникации застройщик обязан максимум через 120 дней со дня принятия дома в эксплуатацию. После этого собственники квартир подписывают договора с поставщиками электроэнергии, холодной и горячей воды, отопления, водоотведения. Затем жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) берет дом на баланс.

Но в Киеве есть масса примеров, когда жильцам сдавали дома с неработающими коммуникациями.
Например, инвесторы ЖК «Ново-Демеевский» в Голосеевском районе получили дом без света. Тогда застройщик и «Киевэнерго» никак не могли согласовать договор о передаче трансформаторных подстанций. Жители боролись с ситуацией 8 месяцев. Они писали коллективные письма в Киевгорадминистрацию, встречались с представителями застройщика.

К счастью, история закончилась благополучно. Дом сначала подключили к временной, то есть строительной схеме питания. А после передачи застройщиком пакета всех необходимых документов «Киевэнерго», дом был подключен к электроснабжению по постоянной схеме.

В 2018 году в Киеве насчитывалась 71 незаконная стройка, где строительная документация не отвечала требованиям законодательства, а проблемы были, в том числе, и с земельными участками под строительство.

У участка, на котором планируют возвести жилой многоэтажный дом, должно быть правильное целевое назначение ― «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома». Если целевое назначение другое, есть риск, что дом просто не построят.

Например, в июне прошлого года хозяйственный суд Киева принял решение снести жилой комплекс «Перспектива» в Деснянском районе столицы. Причина ― дома возвели на земле с целевым назначением «Образование». Застройщик при получении разрешения на стройку обязался построить на этом участке детский сад. Но огородив строительную площадку забором, взялся возводить многоэтажку, попутно продавая будущие квартиры всем желающим. Инвесторы пытаются договориться с Киевской администрацией о сохранении своего комплекса, суды о сносе ЖК тянутся до сих пор. Последний этап выиграли инвесторы, но местные власти уже подали кассацию на это решение суда.

В целом, процесс банкротства застройщика — дело долгое и непростое. Есть даже отдельный закон, который этот процесс контролирует: «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (с 21.10.2019 года ему на смену придет уже принятый Кодекс Украины по процедурам банкротства).

Крайне важный для инвестора момент в случае банкротства застройщика ― 30-дневный срок со дня рассмотрения судом дела о признании компании банкротом. За это время инвестор должен подать иск в суд, решив заранее, хочет ли он материальную компенсацию или все же предпочитает дождаться фантомную квартиру. Если дом только начинают строить, шансов получить готовую квартиру меньше, ведь для завершения строительства нужны значительные инвестиции. В этом случае лучше расторгнуть договор и рассчитывать на компенсацию ущерба или (и) морального вреда.

Если застройщик обанкротился, так и не окончив строительство, инвесторы имеют право создать жилищно-строительный кооператив, требовать от компании-банкрота передачи объекта в их управление и попытаться достроить объект самим. Так сделали инвесторы 22-этажного ЖК «Три богатыря» по улице Борщаговской. Застройщик ОАО АК «Киевреконструкция» начал строительство в 2004 году. Но в 2007 году у него закончились деньги, и стройка остановилась. Покупатели квартир создали жилищно-строительный кооператив, который стал выполнять роль застройщика. В июле прошлого года ЖСК подписал договор с новым генподрядчиком, компанией «Сити Стайл». В итоге, жилищный комплекс планируют ввести в эксплуатацию в конце 2019 года. По словам членов кооператива, для окончания строительства нужно 98 млн грн. Половину стоимости генподрядчик покрывает за счет покупки у инвесторов нежилых помещений. Но инвесторам придется доплатить по 2800 грн за каждый квадратный метр.

После сдачи дома и обмера, Бюро технической инвентаризации (БТИ) может выяснить, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной из-за технических погрешностей. Такая ситуация на строительном рынке если не стандартная, то, как минимум, очень частая.

Инвестор, покупая квартиру в только строящемся доме, при получении ключей рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «бонусную» жилую площадь по текущей уже подорожавшей цене. Ведь сумма за квадратный метр на разных этапах строительства разная. Для сравнения, в Киеве на этапе «котлована» квадратный метр в доме эконом-класса стоит 13,5-17,5 тысяч гривен. Перед сдачей в эксплуатацию цена «квадрата» вырастает до 15-21 тысяч гривен в зависимости от района столицы, где возводится дом.

В договоре и в реальности площадь квартиры может отличаться на 0,5-3 кв. метра. Поэтому нужно контролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница, за которую в случае чего заплатит клиент, ― не более 2 кв. м. Это рекомендуемая цифра без четких подтверждений. Если в итоге «бонусный» метраж превысит заранее прописанный в договоре, это уже не будет соответствовать условиям сделки, и у сторон появится право расторгнуть договор из-за несоблюдения условий купли-продажи.

Адекватную цену за каждый «бонусный» метр тоже нужно прописать в договоре заранее. К слову, случаи, когда площадь квартиры в итоге уменьшается, и застройщик выплачивает покупателю «лишние» деньги, встречаются крайне редко.

Проверка недвижимости в судебном реестре помогает понять общую картину по определенному дому. Важно выяснить, нет ли между застройщиком и инвесторами запретов, арестов, обременений, судебных дел. Ведь такие споры длятся годами. На застройщика в таких случаях часто накладывают ограничения в виде запрета на строительство. Например, На Подоле уже второй год строится ЖК «Подол град Vintage». Сейчас стройка заморожена из-за ряда запрещающих предписаний ответственных госорганов и открытого уголовного производства. Но квартиры в комплексе по-прежнему продаются.

Обывателю сложно собрать всю нужную информацию в Едином реестре судебных решений. В сервисе Monitor.Estate же все данные подтягиваются автоматически. Создается карточка объекта, в которую внесена информация о разрешительной документации, целевом назначении земельного участка, судебных разбирательствах, наличии или отсутствии налогового долга, статус юридических лиц, связанных объектах.

Вернуть деньги, вложенные в недвижимость, возможно, но без помощи грамотных юристов сделать это сложно.

Каждая стройка ― как живой организм. Ситуация может меняться каждый день: могут отменить разрешение на строительство или расторгнуть договор аренды на землю, вдруг возникнет налоговый долг или появится судебное дело.

За всеми изменениями можно следить в сервисе Monitor.Estate. И если вы разрываете договор с застройщиком, юристы сервиса помогут вам вернуть деньги.