На початку травня Наш.Київ.UA розповідав, чому «Київміськбуд» не завершує будівництво 23 об’єктів «Укрбуду». Пройшов місяць, але ситуація все ще не радує. Будівництво не рухається, інвестори влаштовують мітинги під КМДА та Міноборони та вимагають вирішити проблему. Кличко наче й обіцяє хоча б зняти пайові внески, проте зазначає, що це проблема не лише КМДА, а й Кабміну. Бо саме уряд був засновником славнозвісного «Укрбуду».
Чому не скасовують пайові внески, а Міноборони не підписує договір на продовження будівництва з новим забудовником та чи є надія на позитивне завершення історії ― у нашому матеріалі.
Чому не скасували пайові внески для об’єктів «Укрбуду»
Для запуску робіт і завершення будівництва об’єктів «Укрбуду» потрібно близько 2 млрд грн, говорить Ігор Кушнір, президент «Київміськбуду». Частково цю проблему можна було б вирішити за рахунок скасування оплати пайових внесків.
Пайові внески у міський бюджет мають сплачувати компанії-забудовники ― це їх участь у розвитку інфраструктури міста. До 2020 року ставки цих внесків були різні ― 4% від вартості житлового будівництва та 10% від вартості нежитлової забудови. Але з 2021 року Верховна Рада скасувала цей внесок. Зараз триває перехідний період перед відміною, на час якого розмір пайових внесків зменшили.
«З 1 січня 2020 року розмір пайової участі становить 4% від вартості нежитлових будівель і споруд і 2% для житлових будинків. Але розмір пайової участі буде розраховуватись від середньої вартості будівництва за один кв. м. Цей показник затверджуються у Міністерстві розвитку громад та територій України. Для Києва він становить 14 694 грн за 1 кв. м. Пайова участь сплачуватиметься забудовником виключно грошовими коштами до прийняття об'єкта в експлуатацію», ― розповідає Володимир Копоть, адвокат і керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor.Estate.
Замкнуте коло бюрократії
В прес-служби ХК «Київміськбуд» кажуть, що компанії, які входять до корпорації «Укрбуд» ― «Укрбуд Девелопмент», «Реалбуд Інвест», «Укрбуд Інвест» ― звертались до КМДА та депутатів Київради з проханням скасувати пайові внески для 23 недобудов.
«Питання розглядалося в сесійній залі, але поки позитивного рішення не прийнято. Від нашої компанії в кінці травня теж надсилали листи. Проте ще чекаємо відповіді, поки не сплинув виділений законодавством час. “Київміськбуд” робитиме все можливе і від нього залежне, щоб об'єкти “Укрбуду” були прийняті і доведені до кінця», ― кажуть в ХК «Київміськбуд».
Але у КМДА запевняють, що до Департаменту економіки та інвестицій жодна із вище згаданих компаній «Укрбуду» не надсилала листи щодо скасування пойової участи.
«Вони мають на увазі, що не надходили звернення з тим пакетом документів, що вимагають у Департаменті економіки. А прості листи точно надходили, ― зазначає Володимир Ковальчук, член ініціативної групи інвесторів “Укрбуд”. ― У нас зібралась вже кіпа різних відписок від різних департаментів та організацій».
Щодо пакету документів, про які розповідає Володимир Ковальчук, імовірно йдеться про рішення суду. У Департаменті економіки та інвестицій КМДА пояснюють: аби забудовник ― в нашому випадку це ХК «Київміськбуд» ― не сплачував пайові внески за спорудження багатоквартирних будинків, треба мати рішення суду про неможливість завершити будівництво. Цю можливість згадують у п. 4.2 ІV розділу рішення Київради щодо пайової участі. Але станом на 5 червня, як вказано у відповіді КМДА, до Департаменту економіки рішення суду не надходило.
«Укрбуд не визнавали банкротом через суд. Компанія продовжує існувати, але не будувати, ― зазначає Володимир Ковальчук, ― Недобудовані об'єкти мають передати “Київміськбуду”, і “Укрбуд” не буде мати відношення до них. Ця ситуація не описана у "порядках". Потрібно вносити доповнення, або приймати окреме рішення саме по “Укрбуду”».
Адвокат Вікторія Тернова каже, що внесені до рішення Київради 19 грудня 2019 року зміни, на які посилається у відповідях КМДА (зокрема на вимоги п. 4.2. та необхідність надати рішення суду про «неспроможність забудовників продовжувати будівництво»), є «штучним інструментом» Це, каже адвокат, дозволяє ухилитися від надання ХК «Київміськбуд» права на звільнення від сплати пайових внесків. Вікторія Тернова вважає, що таке звільнення є цілком справедливим для ХК «Київміськбуд», який змушений вирішувати всі проблеми самоусуненого від закінчення будівництва «Укрбуда».
Зокрема, Вікторія каже про «новацію» Київради, яку депутати внесли до власного рішення. Йдеться про вимогу надати рішення суду щодо «неспроможності забудовників продовжувати будівництво» для звільнення від пайового внеску. Це, вважає Вікторія, повністю нівелює право на звільнення від тих самих внесків.
«В законі не існує механізму та законодавчо визначеного способу “встановлення неспроможності забудовників закінчити будівництво" за рішенням суду. До того ж, такі новації були внесені 19 грудня 2019 року, тобто вже після того, як влада на рівні декларації повідомила про можливість добудови об’єктів “Укрбуду” силами та коштами “Київміськбуду”, а “Київміськбуд” прийняв таку пропозицію. Створення саме таких, непомітних на перший погляд перепон у вигляді внесення додаткового слова до власного рішення свідчить про небажання сприяти “Київміськбуду” і інвесторам в закінченні будівництва. Саме тому Київрада не вказала, по якому саме спору має бути надано рішення, що встановить неспроможність забудовника закінчити будівництво. Не вказала, оскільки в законі такий спосіб захисту прав не міститься», ― каже адвокат.
Вікторія Тернова додає, що будинки можуть зовсім не добудувати, якщо «Укрбуд» визнають банкрутом. Але формулювання «встановити неспроможность забудовника продовжувати будівництво» може означати інше.
«Я адвокат з 16-річним стажем не одразу можу сказати, який позов подати для такого рішення. Єдина можливість ― інвесторам колективно встановлювати юридичний факт в порядку Цивільно-процесуального кодексу України, оскільки Київрада створила своїм рішенням необхідність "встановлення неспроможності забудовників добудувати " за рішенням суду. Але це час і достатньо довгий», ― каже Вікторія.
Щодо звернення «Київміськбуду» до КМДА, в Департаменті економіки та інвестицій повідомили, що компанія зверталась з проханням прийняти окреме рішення щодо скасування пайової участі по об'єктам. Зараз проект винесли на розгляд у профільний комітет. Можливо, депутати Київради все ж таки приймуть потрібні зміни та розірвуть замкнуте коло.
Разом з тим, мер Києва Віталій Кличко на брифінгу 22 травня зазначив, що Київрада зараз працює над тим, щоб скасувати сплату пайового внеску для 23 об’єктів «Укрбуду». Але Кличко вважає, що цю проблему мають вирішувати не тільки коштом бюджету Києва, бо засновником корпорації «Укрбуд» виступав Кабінет Міністрів України.
«На сьогодні є три проблемних питання. І вони не входять у компетенцію міського голови і міської влади. По-перше: питання передачі чотирох ЖК Міністерства оборони до “Київміськбуду” на існуючих умовах. По-друге: співпраця з Державною архітектурно-будівельною інспекцією щодо прийнятих об’єктів і тих, які “Київміськбуд” ще має прийняти на баланс. ДАБІ за формальними ознаками “завертає” всі документи. Загалом отримано 16 відмов по чотирьох об’єктах. По-третє: на даному етапі існує нестача коштів на моменті добудови об’єктів, що розпочали зводити. Після проведеного аудиту з’ясували, що на добудову всіх об’єктів не вистачає понад 2 млрд грн. Про це президент “Київміськбуду” заявляв не раз», ― каже Віталій Кличко.
Як київська влада вирішує проблеми недобудов «Укрбуду»
У Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА розповідають, що розглядають питання групи компаній ТОВ «Укогруп» на засіданнях Комісії з вирішення проблемних питань по об’єктах незавершеного будівництва. Щоб «Київміськбуд» завершив будівництво об’єктів «Укрбуду» та передав їх інвесторам, необхідно пройти складний юридичний та технічний шлях: «провести аудит та інвентаризацію, офіційно передати об’єкти будівництва», ― пишуть у листі. Окремо зазначили, що вартість квартир для інвесторів не буде підніматись.
Та органи самоуправління хоч і мають організувати завершення будівництва, але не можуть напряму втручатись у справи приватних осіб (19 стаття Господарського кодексу України). КМДА, йдеться у листі, намагається вплинути на законодавство щодо недобудов. Зокрема, у березні 2020 року надіслали пропозиції для проведення парламентських слухань на тему: «Захист інвестицій в житлову нерухомість та шляхи вирішення проблем постраждалих інвесторів».
«На сьогодні, дійсно, місцеві ради мають організувати завершення будівництва багатоквартирного будинку, якщо забудовник не може цього зробити. Проте немає законодавчого механізму, як саме добудовувати об'єктів незавершеного будівництва. Тому місцеві ради не можуть нічого вдіяти з такими недобудовами», ― зазначає Володимир Копоть.
Незакриті питання з Міноборони
У багатьох джерелах чотири ЖК згадувались як об’єкти, що «Укрбуд» будував на замовлення Міноборони. У відповіді на запит НашКиїв.UA Міністерство дало коротке резюме по кожному об’єкту:
- ЖК «Чарівне місто» (вулиця Бориспільська, 18-26, Київ) ― Міноборони «не є стороною договору», 5% квартир віддають військовим. У «Київміськбуд» уточнюють, що стороною договору виступає не саме Міністерство оборони, а їх структура — «28 управління начальника робіт». Саме воно і є замовником будівництва.
- ЖК «Оберіг-2» (вулиця Бориспільська, 40, Київ) ― Міноборони дійсно ввели однією із сторін договору на будівництво, 10% квартир віддають військовим.
- ЖК Urban Park (вулиця Магнітогорська, 5, Київ) ― замовником виступає військова частина Т0710, але «Міністерство оборони не є стороною. Та 6% квартир відходять військовим».
- ЖК Art House (вулиця Михайла Максимовича (Трутенко), 3, Київ) ― Міноборони є замовником (у листі була вказана адреса іншого об’єкту), має отримати 10% квартир.
Володимир Копоть пояснює, що хоч офіційно Міноборони не має відношення до об'єктів ЖК «Чарівне місто» та Urban Park, але замовниками є компанії, підпорядковані Міноборони.
Щодо вирішення проблем по згаданим об’єктам, у Мінобороні планують проводити робочі зустрічі для вирішення ситуації. І одна з таких вже відбулась 26 травня.
«”Київміськбуд» надав до Міноборони пропозиції щодо укладання додаткових договорів щодо добудови вищезазначених об’єктів. За результатами їх опрацювання структурні підрозділи Міноборони висловили низку зауважень, які потребують часу для їх розгляду та усунення», ― йдеться у листі Міноборони.
У прес-службі «Київміськбуду» кажуть, що надсилали не вимоги, а лише прохання підписати з ними договір, без якого не можуть далі працювати з міністерством. Ігор Кушнір у блозі на «Українській правді» пише, що Міноборони замість підписання договорів відмовчується, а у ЖК «Чарівне місто» просять про збільшення кількості квартир. Але при таких умовах «Київміськбуд» просто не зможе добудувати ЖК.
«У нас немає вимог до Міноборони. Кілька місяців ми просто просимо підписати договори на початкових умовах, що були й для “Укрбуду”. Це потрібно, щоб передача об’єктів була цілком законною, і “Київміськбуд” міг почати будувати», ― коментує прес-секретар ХК «Київміськбуд».
У Мінобороні зазначають, що підписанню додаткових договорів перешкоджають судові справи, які досі тривають. На земельну ділянку ЖК «Чарівне місто» накладено арешт, є заборона продовжувати будівництво (справа №757/9499/18-к).
«Судові справи тягнуться ще з 2017 року. Проте їх наявність не впливає на процес перепідписання договорів. Але це чудова причина, аби затягувати цей процес зі сторони Міноборони. Причин робити це не бачу, крім корупційних інтересів чиновників, ― коментує Володимир Копоть. ― Зміна підрядника у реалізації об’єкту не впливає на розпорядження чи володіння будівництвом».
Та, можливо, вже у червні ситуація може зрушитись з мертвої точки. Надію дав Ігор Халімон, радник Міністра оборони України під час останньої зустрічі із представниками «Київміськбуду» та інвесторами «Укрбуду». Він розповів, що договори підпишуть. Проте лише у комплексі по чотирьом ЖК: «Чарівне місто», Urban Park, Art House та «Оберіг-2». Чітких дат не вказали.
«Пан Халімон запевнив, що вони роблять усе, аби звільнити ЖК від судових справ, що розпочаті Генеральною прокуратурою та Міністерством оборони», ― розповідають представники ініціативної групи інвесторів «Укрбуду».
Коронавірусна пауза
У кожному з листів КМДА та Міноборони згадується Протокол № 2 Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 10 березня 2020 року, який впровадив в Україні «протиепідемічні заходи» або, простіше кажучи, розпочав карантин. Цей документ скасував усі зібрання та наради, особисті прийоми громадян в усіх органах державної влади та органах місцевого самоврядування.
Складається враження, що поки пандемія коронавірусу не піде на спад, результату годі чекати. А тим часом інвестори «Укрбуду» продовжують нагадувати про себе. Зокрема, 17 травня вони провели мітинг під КМДА та Міністерством оборони, а до Дня захисту дітей записали окреме звернення до Президента з проханням добудувати будинки.
Інвестори також зібрали потрібні 25 тисяч голосів під Петицією до Президента і 11 червня навіть отримали реакцію на звернення. Володимир Зеленський доручив Прем'єр-міністру Денису Шмигалю зайнятись координацією заходів по усуненню перешкод в процесі відновлення будівництва об'єктів будівельної компанії «Укрбуд». НашКиїв.UA буде слідкувати за ситуацією навколо недобудов «Укрбуду».
Читайте також: «"Укрбуд". Чому гальмується будівництво 22 ЖК та одного бізнес-центру»
