На квартиру киянки Катерини Безюк та ще 24 родин без їх відома наклали арешт. Ми спробували розібратись з цим складним випадком та зібрали поради експертів, щоб подібні проблеми, пов'язані з іпотекою, оминули інших.
Кредит з двома змінними
У 2012 році Катерина Безюк оформила іпотеку на десять років в "Українському професійному банку" (УПБ). "Пригоди" почались через три роки, коли установа оголосила про своє банкрутство.
Того року саме процвітав "банкопад": 54 установи почали процес ліквідації. Як відомо, жоден банк не закривається швидко та без проблем. Так сталось і в цьому випадку. Навесні 2015 року Національний банк України повідомив керівництво УПБ про збитковість. Але не клієнтів — вони нічого не знали.
За декілька днів до оголошення банкрутства іпотечні договори перекупила ФК "Аурум Фінанс". Тож одного "чудового" дня Катерина просто отримала листа від УПБ про те, що тепер повинна сплачувати кредит невідомій фінансовій установі, куди й було передано усі документи на її квартиру.
Було б чудово, якби на цьому історія Катерини закінчилась. Та до УПБ прийшла ліквідаційна комісія від Фонду гарантування вкладів. За результатами проведеної нею перевірки договір про передачу кредитних історій до "Аурум Фінанс" визнали недійсним.
Після цього обидві компанії забажали отримувати гроші за іпотеку на злощасну квартиру. Вирішити питання між собою вони не схотіли, тому Катерина звернулась до адміністративного суду.
"Просила "Український професійний банк" і "Аурум Фінанс" пояснити ситуацію. Кожен стверджував, що саме він має отримувати гроші. У відповідь мене закидали купою листів, де погрожували забрати майно, якщо не буду сплачувати кредит", — розповідає Катерина Безюк.
За півтора роки Катерина пройшла сім судів з 4-5 засіданнями по кожному, зібрала купу паперів, витратила власні кошти й нерви. Нарешті, за судовим рішенням, виплатила заборгованість за кредитом "переможцю" — "Аурум Фінанс". 21 березня 2017 року вона остаточно розрахувалась за іпотеку.
Безправні власники
Ліквідаційну комісію УПБ від Фонду гарантування вкладів не задовольнило жодне судове рішення не на її користь. Банк подав апеляції та почав судитись вже з "Аурум Фінанс". На колишніх керівників банку відкрили кримінальні справи та арештували усе майно установи.
"Сьогодні у судах України знаходиться 41 суперечка за позовом Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації ПАТ УПБ про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину по відчуженню майна (майнових прав) орієнтовною ціною 413 млн грн. Крім того, у рамках кримінальних проваджень накладено арешти на майно (в тому числі нерухомість, земельні ділянки, транспортні засоби), що ймовірно було предметом вчинення злочинів, на загальну суму близько 300 млн грн", — йдеться в офіційному зверненні Фонду гарантування вкладів.
Арештованою виявилась і квартира Катерини — попри те, що на момент закриття іпотеки нотаріус перевіряла реєстр прав на нерухомість і квартири серед арештованих не виявила.
"Арешт наклали 20 квітня, через місяць після погашення кредиту. Це рішення виніс суд без відома власників. Це незаконно. Адже квартира вже не мала ніякого відношення до УПБ чи "Аурум Фінанс", — коментує Ірина Висіцька, партнер адвокатського об’єднання "Адвокатська фірма Єфімов та партнери". — Будемо знову звертатись до суду. Ця справа може зайняти декілька місяців. Загалом, ще 33 об’єкти були арештовані".
Схожі випадки виникали й у інших клієнтів банків, що ліквідуються. Та, за словами юристів, УПБ поки займає лідерські позиції за кількостю справ у суді. А 31 липня суд зобов'язав 24 осіби, які виплатили іпотеку, повернути документи в банк та платити кредит спочатку.
Як взяти іпотеку і не втратити майно
Проте якщо знати певні правила, іпотеку брати не так вже й страшно, кажуть експерти. На сьогодні основний ризик полягає не в тому, що банк раптом підвищить відсоток або змусить укласти договір на невигідних умовах, а в тому, що установа може виявитися неплатоспроможною і потрапити під ліквідацію. Ситуація, у якій опинилась Катерина, – яскравий тому приклад.
Тож якщо вирішили брати іпотеку, дотримуйтесь певних правил.
1) Перевірте репутацію банку. Не за кількістю клієнтів, не за відгуками в інтернеті, а саме його кредитний рейтинг та надійність.
2) Обирайте банки з іноземним капіталом. Найчастіше "падають" саме українські банки.
3) Прочитайте кредитний договір кілька разів. Саме цей документ визначає порядок виплати відсотків. Читайте разом зі співробітником банку. Якщо зустрінете якесь незрозуміле словосполучення, наприклад "ануїтентний платіж", вимагайте його роз'яснення. Адже у кожного банку є власне розуміння такого платежу, і воно може відрізнятися від того, що написано в словнику тлумачення економічних термінів.
4) Змоделюйте ситуацію: що буде, якщо у мене відбудеться затримка у виплаті на три місяці, на півроку? Як зросте тоді моя заборгованість? Часто зустрічаються випадки, коли розмір штрафів набагато вищий за основну заборгованість. Банки самі зацікавлені в тому, щоб отримати позичальника, з яким буде менше проблем. Тому на етапі укладання договору прагнуть прояснити всі умови його виконання.
5) Покажіть договір юристу. За таку консультацію "захмарну" ціну ніхто не попросить. Ви берете іпотеку на 5-25 років. Спеціалісти зможуть попередити про ризики та ускладнення.
6) Беріть кредит у гривні. Середній термін іпотеки — 5-10 років. Якщо подивитися історію України, то раз на 7-10 років в нашій країні фінансова криза, а раз на 10 років — Майдан. Тобто за час існування іпотеки така криза може торкнутися і вас, і вашого банку. Долар росте, а зарплату ви отримуєте в гривні.
7) У договорі іпотеки вказуйте свою дійсну адресу, аби своєчасно отримувати інформацію. У разі зміни місця проживання не забувайте інформувати про це фінустанову в письмовій формі поштою (цінним листом з описом вкладення) або під розписку про вручення.
8) Зберігайте всі квитанції про виплату відсотків. Беріть виписки з банку раз на чотири місяці. Траплялося, що співробітник банку брав гроші, давав квитанцію, але гроші в касу не потрапляли, і потім позичальник доводив, що платив. Виписка показує, "зайшли" гроші в банк чи ні.
9) Періодично перевіряйте стан своєї нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щоб мати змогу оперативно відреагувати на дії зі своєю нерухомістю.
Квартиру заберуть лише тоді, коли не виконуються зобов’язання, тобто ви не сплачуєте гроші по кредиту. Про такий крок вас мусять попередити за 30 днів.
Якщо запобіжні заходи не спрацювали і справа дійшла до суду, переходьте до плану.
Як відстоювати свої права
Спочатку разом з адвокатом чи юристом пошукайте позасудові шляхи, які б змусили державні органи зняти арешт на майно. Треба зробити так, щоб чиновникам було невигідно його накладати.
Наталя Гавриш, юрист адвокатського бюро Олега Головкова, рекомендує наступне:
1) Не залишайтесь самі. За чиновником завжди стоїть система. Якщо людина виступає проти системи одна – вона програє. Тому побудуйте "свою систему", знайдіть інших постраждалих та об’єднуйте свої сили та ресурси.
2) Використовуйте всі можливості, що надає вам закон. Звертайтеся до правоохоронних органів, омбудсмена, в відповідні комітети Верховної Ради, до народних депутатів. Звернення, особливо колективні, – це солодкий шматочок піару для народних обранців. Одне звернення результату не дасть. А ось декілька та в різні інстанції можуть виявитися результативними.
3) Бийте гривнею: зафіксуйте всі збитки, що спричинив вам такий арешт, та напишіть претензію до державного органу. В судовій практиці зустрічаються випадки, коли людині вдавалося стягнути відшкодування за матеріальну та моральну шкоду від неправомірних дій чиновників. На жаль, такі випадки можна перерахувати по пальцях, але хто знає, може, ваш випадок стане наступним. До речі, від таких дій постраждає репутація чиновника.
4) Не грайте в небезпечні ігри. Заходити в судову суперечку про іпотеку без юриста — все одно що зіграти в російську рулетку з повним барабаном. Особливо якщо банк знаходиться під управлінням Фонду гарантування вкладів, у якого в штаті є свої юристи. Тому найміть фахівця.
5) Запасіться терпінням. Адміністративний суд, до якого зверталась Катерина, тривав півроку. Зараз УПБ подав апеляцію до Київського апеляційного адміністративного суду України, там справу розглядають вже рік.
Якщо українець не знайшов справедливості у нашій судовій системі, він звертається до Європейського суду з прав людини. Та майте на увазі, що відшкодування за рішеннями ЄСПЛ пробуксовує так само, як і виконання рішень національних судів. На сьогодні заборгованість по таким вердиктам становить 179 млн грн.
Читайте також: "Чесна парковка": польові нариси громадських моніторів".
