Протягом 2022 року у Києві з’явиться мінімум 80 нових ЖК. Це за даними компанії ЛУН. В інтернеті можна знайти пояснення того, чому це погано. І мабуть, навіть пояснення того, чому це добре. Або ж дискусії про те, наскільки ці забудови будуть законними. НК вирішив подивитись на дане питання під іншим кутом. Ми дізнались, чому ЖК у Києві зараз такі, як вони є і чому це виключно наша «тема». А ще, про їх основні недоліки (крім незаконності) і те, яким чином їх можна не допускати.
Контексти та поганий смак
Архітектура дуже контекстуальна. Вона існує у фізичному, економічному, соціальному та інших контекстах. Це слід нашого часу. Просто сталося так, що нерухомість — це інвестиційний механізм. Люди хочуть будувати ЖК, адже у суспільства є попит і це швидкі гроші. Вкластись, щоб отримати квадратні метри. Чи є там проблеми зі смаком? Дуже часто. Письменники ще на початку минулого століття акцентували на тому, що головна проблема українців — це поганий смак.
Паркани
Частіше за все ЖК чхати на контекст. Там є паркани за якими роблять або не роблять доброустрій. А ззовні цього паркану випалена земля. Це погано, але зустрічається майже всюди. Простір між ЖК, будинками, сама міська тканина від цього страждають.
Паркани — це сегрегація суспільства. Така організація призводить до ще більшого його розшарування. Можливо це якась «ліва» утопія, але я вірю в суспільство злагоди. Якщо подивитись на передову урбаністичну практику, наприклад, у Європі — там також є певна сегрегація. Але їх основний тактичний підхід — це змішування людей. Місцевих, не місцевих, багатих, бідних, старих, молодих, краще освічених, гірше освічених. Це роблять для того, щоб не було анклавів. Хоча у багатьох країнах подібні проблеми все-таки є.
Мінус комерція
Місто нікому не належить — воно для всіх. А хтось бере і ставить паркан. Це створює певні незручності. У закритих ЖК, де прохід на територію лише за перепустками, комерція погано себе почуває. Наприклад, у будинку є кав’ярня. Якщо ти ставиш паркан навколо ЖК — вона перестане працювати. Внутрішніх користувачів недостатньо, а від міста вона закрита. Але коли ми робимо відкриті вулиці, офісні перші поверхи — нестача мешканців компенсується людьми, які приходять на роботу. Або ж просто тими, які проходять повз. Аналогічно це працює з паркуванням. Якщо ЖК закрито парканом — паркінги пусті весь день, адже люди їдуть на роботу. Інші водії також не можуть там припаркуватися. Тобто, вони використовуються лише увечері. Виходить, що ми посилюємо дисбаланс цим парканом. Змішати, відкритися, подумати про економічну доцільність — це, як мені здається, світовий тренд. Який ми, в Україні, теж маємо підтримувати.
Є Джейн Джейкобс з її книгою «Смерть і життя великих американських міст», яку надрукували у п’ятдесятих роках. З тих часів нічого не змінилось. Там змішаному використанню присвячено двісті сторінок дуже нудного тексту. Якщо є сили й натхнення — можна почитати.
Як можна робити
В одному з ЖК, якими я займаюсь, квартали та простір між ними доступні для міста. Там вже відкриваються магазини, кафешки, офіси. І туди може потрапити будь-яка людина. Там вільний доступ, звичайна міська вулиця. А попит мешканців на закриту територію задовольняється завдяки внутрішньому подвір’ю. Це замкнутий квартал. Тобто всередині нього можуть знаходитись тільки мешканці, а ззовні — хто завгодно. Такий класичний європейський та світовий приклад того, як розділяти простір. І це працює.
Gated community і велосипеди
У Києва почнуться проблеми за кілька десятків років, коли з’являться величезні території обнесені парканами. Це те, що в усьому світі називають gated community. Воно нас не мине. Нас взагалі нічого не мине. Ми такі ж люди, як і всі інші. Всі думали про те, що на заході якісь дивні люди їздять велосипедами на роботу. Але коли автомобілізація стала 300 машин (на тисячу жителів) — почалися сумніви. Коли 400 — всі відчули реальні незручності. Зараз у нас 500. Коли буде 600-700, як у західному світі — ми також пересядемо на велосипеди. На жаль, ми не зможемо навчитися на чужих помилках. Українське суспільство вже доводило, що всі ці етапи ми маємо пройти самі.
Ситуація покращується
Прогрес є. На це не можна не звернути увагу. Коли я починав власну архітектурну практику — нормальних нових об’єктів взагалі не було. Лише ілюстрації того, як не можна робити помножені на поганий смак. Зараз і з тим, і з іншим є певний прогрес. До інвесторів дійшло, що потрібно вкладати розумно. Не в те, що дешевше, а в те, що працює. Це призвело до певних змін, які я відношу до позитивних. До того ж велика частина київського населення побувала за кордоном. Люди дізнались, як виглядає сучасна архітектура. Можна помітити, що всі ці псевдоісторичні рюшечки, башти, декор, який домінував 15 років тому, зараз сходить нанівець. Ну, і з’явилося багато курсів урбаністики, літератури, народ почав цікавитися міським середовищем. Такі базові речі стають доступнішими та люди починають на цьому розумітися. Тож архітектори та замовники вимушені робити крок назустріч.
Якщо говорити про те, як воно зараз — все відбувається так, як має. Архітектура дуже контекстуальна. Тому роблять те, на що є запит. Якщо він змінюватиметься у кращий бік — зміниться й сама архітектура.
Ущільнення і промислові території
Міста ущільнюються завдяки своїм промисловим частинам, які з часом стали неактуальними. Це загальносвітова тенденція. Просто у Парижі та Лондоні вона почалася сто років тому, а у Києві — зараз. Це окей. Але є інше питання. Доки що у нас немає жодного нормального законодавства і стратегії для цього. Будувати житло на таких територіях, за нашими державними будівельними нормами, неможливо. Але якщо відкрити генплан Києва, то можна побачити, що 8-9% його площі позначені як промислові території (примітка редакції: за останніми даними у Києві наразі близько 1 400 гектарів землі, на яких можуть з’явитися нові ЖК). Тобто, навіть якщо ці ділянки звільняться — замовники й архітектори мають йти на порушення закону. А це не надто приємна ситуація. Плюс, немає механізму того, як це правильно робити. Навіть якщо замовник й архітектор хочуть скористатись такою можливістю — незрозуміло, що добре і що погано. Однак, у мене немає жодних сумнівів, що це відбуватиметься. Виробництв у Києві стало менше. Індустрія більше не єдиний ефективний спосіб заробляти гроші, яким вона була раніше. Кому потрібен річковий порт у центрі Києва, якщо він відрізаний від води шістьма смугами з безперервним рухом? Як взагалі може існувати порт без доступу до води? І навіщо він у центрі Києва? Це якщо казати про Рибальський. І таких прикладів багато.
Є багато «лазєєчок». За ДБН не можна будувати житло на промислових територіях. Апартаменти житловим фондом не вважаються. Вони, згідно з законом, є громадською будівлею. А на громадські будівлі така заборона не діє. На жаль доводиться знати обхідні шляхи, через те, що немає легального механізму. Але якщо у нас на меті суспільство злагоди й довіри, де все прозоро і ніхто не хоче нікого кинути — законодавство потрібне. Мені здається, що громадянське суспільство — воно про це.
Дехто говорить, що Києву хана, бо він занадто ущільнився. Насправді у нас є майже безмежний ресурс. Якщо брати історичні міста, такі як Париж, Мадрид чи Лондон — вони в рази щільніші. Тому у Києва є запас ще років на двісті.
Хороші ЖК
Хороший ЖК — це той, який добре інтегрований у міську тканину. Він підтримує життя міста, дає різноманіття, співвідноситься і взаємодіє з контекстом. Плюс, це все не має призводити до погіршення життя інших людей. І тут ми знову повертаємось до питань, що таке добре і погано.
Київська тема
Будувати ЖК — це виключно київська тема. В європейських містах, наприклад Копенгагені, це реалізується по іншому. Там роблять майстер-план на величезну кількість кварталів. Містом, відповідно, надається ділянка під них. А забудовники потім конкурують за кожен новий квартал. Перед початком будівництва туди прокладають гілку метрополітену, роблять дороги, виділяють землю під школи й дитячі садки. Забудовник приходить на ділянку, на якій все підготовлено. Так роблять і в Іспанії, і в Данії, і в Німеччині. У нас місто не вміє такого робити. І забудовники бояться нових територій через відсутність комплексних програм. Тому їм зручніше покластися на чинну інфраструктуру. Через це з’являється точкова забудова — те, що в нас називається ЖК. Зазвичай як виглядає ця історія — є нікому не потрібна ділянка, навколо якої срач і пофарбовані покришки. Що ти робиш першим ділом? Будуєш будинок, ставиш паркан і робиш за ним нормальний доброустрій. Бо розумієш, що ніколи не побореш ці покришки. Це наша відповідь на сучасні виклики. Чи є хаотична точкова забудова найкращим підходом? Однозначно ні. Але є об’єктивні причини того, чому це відбувається.
Трішки від нас
Це був текст про нове київське житло. А ось наш матеріал про старе. У ньому ми писали про київські «хрущівки» та їх реновацію. Можете почитати, там також цікаво. Можливо саме цього вам не вистачало, щоб повністю уявити ситуацію зі столичним житловим фондом.
