Город 13.04.2020

Как карантин повлиял на рынок аренды в Киеве

Как карантин повлиял на рынок аренды в Киеве
Как карантин повлиял на рынок аренды в Киеве. Все фото: ridus.ru

Карантин изменил киевский рынок арендного жилья и помещений до неузнаваемости. Те квартиры и площади, которые раньше сдавали за баснословные суммы, сегодня готовы отдать в половину дешевле. Соотношение спроса и предложения тоже изменилось ― в лучшую сторону для арендаторов, но не для арендодателей.

Какие еще тенденции карантин привел на рынок краткосрочной и долгосрочной аренды Киева, как изменятся цены на съемное жилье в 2020 году и чего ждать съемщикам коммерческой недвижимости ― в нашем материале.

Тенденция №1: снижение цен, скидки и популярность жилья за городом

За 10 дней апреля в одной из Facebook-групп по аренде квартир опубликовано всего 16 объявлений о поиске жилья. Постов о сдаче комнат и квартир в разы больше ― около 90 штук. Для сравнения: за первые 10 дней марта количество объявлений о сдаче и съеме было почти одинаковым — в среднем, по 40 постов на каждую категорию. В апрельских объявлениях одни собственники предлагают обсудить на период карантина скидку в 20%, другие готовы уменьшить квартплату вполовину. 

«Сейчас люди договариваются о скидках. И их дают, но только на период карантина. Большинство готовы снижать стоимость до 30% в месяц. Но есть случаи, когда собственники на это не идут. Например, однокомнатную квартиру на Оболонском проспекте с хорошим ремонтом недавно сдали за 10 тысяч грн ― раньше у нее была такая же цена, ― рассказывает Юлия Войналович, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Планета Оболонь», ― Сейчас снизился спрос на аренду, а предложений стало больше. Многие из тех, кто хотел продать квартиры, на время кризиса решили их сдать. Поэтому если арендатор живет в квартире за 12 тысяч грн, его что-то не устраивает, а скидку не предоставили, он может начать искать более подходящий вариант. И найдет его».

Независимый эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина рассказывает, что ее клиенты договариваются с собственниками о скидке на квартплату в размере от 30 до 50%.

«В 95% случаев квартиросъемщик и арендодатель находят общий язык. Несколько человек вообще договорились месяц не платить аренду. Иногда предлагают разбить сумму квартплаты одного месяцы на какое-то время, ― рассказывает Ирина, ― Но не все арендодатели могут позволить себе полностью «простить» квартплату. Для некоторых это единственный источник дохода».

Ирина Луханина считает, что карантин может стать причиной «квартирной миграции» в Киеве. Из-за сокращения денежных запасов и безработицы люди будут менять дорогие квартиры на более дешевые.

«У многих нет особых сбережений и есть максимум один месяц аренды, проплаченный вперед. В мае люди, которые жили в бюджетных квартирах, гостинках и хостелах, будут вынуждены уезжать назад к родственникам и семьям. И их жилье будет сразу востребовано теми, кто жил в квартирах подороже. Чтобы сэкономить и зацепиться в городе, люди начнут менять квартиры», ― отмечает Ирина.

Карантин стал катализатором еще одной тенденции ― увеличения интереса к загородным домам. В агентстве недвижимости «Планета Оболонь» отмечают: около 40% клиентов в марте искали дом в 30-километровой зоне от Киева. Большинство снимали на полгода за 40 тысяч грн в месяц. Кроме того, сезон просмотров таких дома начался раньше ― обычно интересоваться загородным жильем начинались в мае. Все это привело к повышению цен на аренду такой недвижимости. Ирина Луханина рассказывает, что собственники частных домов в пригороде Киева подняли цены в 1,5 раза.

«Люди понимали, что если карантин затянется, переждать его в киевских квартирах будет сложно. А дом за городом ― это еще и возможность отдохнуть. Ведь не понятно, смогут ли люди полететь или поехать куда-то летом, ― рассказывает Ирина Луханина, ― Набирает обороты и коливинг (совместное проживание ― ред.), когда один дом снимают несколько семей с детьми».

Ирина считает, что в Киеве карантин сильнее всего ударит по квартирам уровня «бизнес» и «лакшери» стоимостью от 2 и от 5 тысяч долларов соответственно. Ведь те, кто снимал такое жилье, за те же деньги переедут в загородные дома (это уже происходит).

«Время Х, когда можно будет точно сказать, на какие квартиры упадет цена, еще не настало. Если карантин продлится до осени, и до этого времени будут действовать ограничения на работу, вряд ли у многие найдут деньги на аренду. Тогда сдавать квартиры будут за те суммы, которые предложат клиенты. Ведь в такой ситуации спроса не будет вообще. Но это самый пессимистический сценарий, ― отмечает Ирина, ― Если до мая выйдем на работу, ситуация за несколько месяцев выравнивается ― цены станут такими же, как были до начала карантина. Возможно, к осени, когда приедут студенты, цены даже немного повысят. Конечно, если не будет второй волны пандемии».

Вот идеальная картинка сегодня: вы снимаете квартиру в Киеве по договору, у вас есть работа, вы официально трудоустроены, а во время карантина получаете хотя бы 2/3 зарплаты (именно столько платят во время простоя). В договоре аренды детально прописаны условия, в том числе, и форс-мажорная ситуация.

Но в реальности, отмечает адвокат Наталия Гавриш, у многих иная ситуация: де-юро человек получает минимальную зарплату, на время карантина его «попросили» написать заявление об отпуске за свой счет или на увольнение по собственному желанию. Договор аренды не оформлен, плата за аренду уже просрочена. Что делать в таком случае?

Наталия Гавриш рассказывает, что, по закону, арендодатель может выселить нанимателя в случае неуплаты аренды за 6 месяцев (п.2 ч.1 ст.825 ГКУ). Но сделать это можно только по решению суда.

«То есть гипотетически вы можете не платить за аренду шесть месяцев, а в первый день седьмого месяца арендодатель может подать на вас в суд, выиграть его и прийти с госисполнителями выселять. Но чаще бывает так: никто не ждет полгода, а в отсутствии арендатора меняют ключи и выставляют вещи у двери», ― рассказывает Наталья.

Но доводить до крайности не стоит, советует адвокат. Если у вас долгие отношения с арендодателем, нет задолженностей по оплате жилья и коммуналки, собственники наверняка дадут скидку на время карантина. Разумеется, оплачивать коммунальные услуги придется в полном размере. Если навстречу вам не идут, есть смысл поискать другую квартиру по более адекватной цене ― благо, сейчас их на рынке сотни.

Тенденция №2: затяжная пауза на рынке посуточной аренды

Во время карантина в Киев не приезжают иностранцы, здесь не проходят концерты и конференции, все учатся удаленно. Вряд ли кто-то приезжает к родственникам или отдохнуть. Следовательно, спрос на краткосрочную аренду резко снизился.

Ирина Луханина рассказывает, что большинство агентств и предпринимателей на рынке посуточной аренды ― посредники, которые снимают квартиры у собственника и потом их сдают. Управляющим компаниям приходится оплачивать квартплату или договариваться с хозяевами, чтобы не потерять бизнес.

«Наше агентство сдает квартиры в центре Киева. Половина всех наших клиентов ― иностранцы. Они не сейчас не могут приехать в Украину, поэтому все объекты заморожены. Это уже мировая тенденция ― стоят все отели, гостиницы», ― рассказывает Виталий Насиров, частный предприниматель и представитель агентства «Квартал».

Юлия Войналович отмечает: в ближайшее время посуточная аренда будет актуальна только для трех категорий арендаторов: тех, кто хочет отдохнуть, для иностранцев, которые «застряли» в Киеве, и для украинцев, живущих за границей, но не успевших вовремя вылететь из страны. Возможен, но маловероятен и четвертый вид арендатора: молодые люди, живущие с бабушками и продолжающие работать, могут перебраться поближе к офису. Таким образом экономя на такси и не подвергая риску пожилых родственников.

Виталий Насиров рассказывает, что с середины марта все предоплаты за квартиры вернули гостям по условиям бронирования сайтов Airbnb и Booking. И на этом все ― хозяева квартир, которые зарабатывали на посуточной аренде, пытаются сдать свое жилье на долгий срок. И ставят на него минимальные цены.

«Самый оптимистический сценарий ― если карантин закончится в конце апреля, а авиасообщение откроют в июле. Сейчас люди проедают деньги, которые заработали на отпуск и, если успеют подзаработать, приедут в августе. Но, возможно, в этом году посуточные квартиры вообще не будут актуальны», ― говорит Виталий.

Руководитель проекта Dobovo.com Дмитрий Малахов рассказывает, что во время карантина в Киеве пользуются спросом всего 10% посуточных квартир. В центре столицы апартаменты, которые раньше стоили 2 225 грн, можно снять за 379 грн.

«Цены свалились до минимума, которого не было лет 20. Это такое дно, которое мы не видели ни в 2008 году ни в 2014-м во время Майдана. Например, в те кризисы аренда была приблизительно 50$ за сутки, а с сегодняшним курсом сдаем по 15$, ― отмечает Дмитрий, ― Эта сфера очень тесно связана с туризмом и общепитом. Если откроют рестораны и начнет ездить транспорт, туристы из других городов Украины смогут приезжать в столицу, чтобы сменить обстановку. Тогда, возможно, рынок хоть немного оживится».

Но если карантин продлится до мая или затянется еще дольше, останется около 30% от всех предложений рынка краткосрочной аренды, считает Дмитрий. Это будут предложения с хорошим сервисом и ремонтом.

«До карантина в Киеве посуточно сдавали около 7 тысяч квартир. Если карантин затянется, останется около 2 тысяч, ― рассказывает Дмитрий, ― В такие кризисы с рынка уходит жилье низкого качества. Условно, раньше какой-то «сарай» стоил 600 грн, а хорошая квартира ― 1,5 тысячи грн. Так вот сейчас эту хорошую квартиру можно снять за 400 грн. И сколько же тогда должна стоить квартира низкого качества? А ведь ее тоже нужно убрать, постирать белье. Сдавать за очень низкую сумму просто невыгодно».

Тенденция №3: много свободных площадей под коммерческую аренду

С 17 марта до 24 апреля действуют запреты на посещение фитнес-центров, ТРЦ и других общественных мест. Ирина Луханина считает, что во время простоя и после него не все предприятия смогут оплачивать аренду. Это приведет к тому, что после карантина в Киеве может появиться большое количество свободных помещений. Но о масштабах говорить пока рано.

А вот с офисами все сложнее ― работать там можно, доступ к ним никто не ограничивал.

«Несмотря на активную пропаганду оставаться дома и соблюдать карантин, аренда должна оплачиваться, но тут есть нюанс. Многие юристы рекомендуют воспользоваться ч.6 ст. 762 ГКУ, которая позволяет не платить за аренду в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (по ст.14-1 ЗУ «О торгово-промышленных палатах» карантин является форс-мажором). Но я думаю, что идти этим путем без проведения переговоров с арендодателем ― ошибка», ― отмечает Наталия Гавриш.

Ключевым доводом в переговорах с арендодателем может стать решение Киевсовета об уменьшении арендной платы за пользование коммунальным имуществом, опубликованное 26 марта. Скидка составляет 50% и будет действовать временно ― до 31 июля 2020 года. Но подчеркнем ― речь и коммунальном имуществе.

«Это сигнал для арендодателей и арендаторов ― размер максимально возможной скидки озвучен властями. Я сейчас очень осторожно говорю, но если арендатор не сможет договориться с арендодателем о снижении аренды на период карантина и трех месяцев после него, то суд будет опираться именно на эту цифру, дескать власти смогли сделать уступки, значит, и все остальные должны уступать», ― считает Наталия Гавриш.

Адвокат говорит, что если арендодатели не предоставляют скидку, отстоять свое право можно в суде. Но тогда нужно доказать, что из-за форс-мажора в виде карантина вы не могли пользоваться помещением. Наталья сразу предупреждает: доказать это будет сложно, ведь в Украине нет такого жесткого карантина, как в Китае, Италии, Испании, когда выйти на улицу можно только по спецпропуску. У нас нельзя гулять по паркам, скверам, но можно ходить по улице в маске. Работникам многих сфер не запрещают работать, но рекомендуют делать это удаленно. То есть попасть в офис вполне возможно.

Ирина Луханина вспоминает, что в прошлые кризисы арендодатели и компании договаривались о переносе оплаты за аренду. Например, если помещение стоило 5 тысяч долларов в месяц, на какой-то период цену снижали до 2,5 тысяч долларов. А потом, когда компания восстанавливалась, остаток разбивали на полгода-год. Долг по арендной плате полностью не прощали, но шли навстречу.

«Несмотря на то, что кризис ― это всегда шок, но он также создает много новых возможностей. В результате предыдущего кризиса в Киеве произошел строительный и ресторанный бум, поэтому наверняка и в этот раз мы увидим расцвет отдельных секторов рынка, о которых сейчас можно только догадываться», ― делится Елена Бондарук, агент по недвижимости.

Читайте также: «Попкорн к Пасхе и бокс для окрашивания волос ― какие креативные пути выхода из кризиса нашел киевский бизнес»

16%
68%
16%
0%
Такий email не зареєстровано у системі
Введите свой электронный адрес, на который мы отправим вам новый пароль.
Поле не должно быть пустым и содержать кириллицу
Спасибо!

Ваше сообщение принято.

Сожалеем :(

Во время обработки что-то пошло не так.

Bы можете отправить сообщение на электронный адрес betatest@nashkiev.com