Город 06.04.2020

Что сейчас происходит на столичном рынке недвижимости и что будет после карантина

Что происходит на рынке недвижимости Киева
Что сейчас происходит на столичном рынке недвижимости и что будет после карантина. Все фото: Depositphotos

Изменились ли тенденции на рынке жилья с введением карантина, стоит ли сейчас покупать квартиру и что будет с ценами на недвижимость в Киеве ― в нашем материале.

Курс доллара и рынок недвижимости

Цены на квартиры в новостройках Киева начали стремительно расти с декабря 2019 года: средняя стоимость «квадрата» увеличилась с 26 646 грн до 29 200 грн уже 1 апреля. Агент по недвижимости Елена Бондарук объясняет это кризисом, который вызвала приостановка деятельности корпорации «Укрбуд». Тогда сразу 26 ЖК оказались перед угрозой недостроя, поэтому на рынке существенно сократилось предложение в новостройках.

«Самые выгодные предложения были летом 2019 года, когда можно было купить однокомнатную квартиру на этапе строительства в пределах 35 тысяч долларов и уже осенью продать ее на 10 тысяч долларов дороже. Думаю, что после карантина мы увидим возврат цен к тому же уровню, как минимум», ― отмечает Елена Бондарук.

Стоимость квадратных метров на украинском рынке недвижимости напрямую зависит от курса доллара. С началом карантина доллар начал расти, а гривна ― падать. О причинах Наш.Киев.UA рассказывал ранее. В феврале за один доллар просили около 25 грн, а в начале апреля ― почти 27,50 грн.

Первичный рынок недвижимости

Как первичный рынок жилья отреагировал на колебания курса валют, отображает анализ специалистов сайта realt.ua. Они сравнили среднюю стоимость «квадрата» в новостройках Киева за февраль и март: цена в национальной валюте выросла на 4,96% ― с 27 821 грн до 29 200 грн. Если же сравнивать цены в долларах, ситуация противоположная ― цена за «квадрат» снизилась на 6,68%: с 1110 долларов до 1047 долларов.

Это привело к росту продаж квартир в новостройках. В агентстве недвижимости «Благовест» отмечают: в марте объем инвестиций в недвижимость Киева составил 35 млн долларов. Это на 4% больше, чем в феврале. 70% сделок пришлось на квартиры в новых домах.

«В марте стали интересоваться квартирами в уже готовых и в сданных домах. Спросом пользуются большие однокомнатные и небольшие двухкомнатные. Именно такого рода квартиры лучше всего окупаются при сдаче в аренду. Но из-за скачков курса некоторые все же предпочитают подождать с покупкой», ― отмечает Елена Бондарук.

В агентстве недвижимости Best&Seller тоже говорят, что с началом роста курса доллара инвесторы стали активнее покупать квартиры в новостройках. Количество одних только просмотров уже готовых квартир увеличилось на 33%. Интерес вызывали одно- и двухкомнатные квартиры.

«Оживление интереса к недвижимости мы увидели еще до начала карантина, в момент, когда доллар начал расти, а паники вокруг коронавируса еще не было (6-11 марта ― ред.). Ничего необычного здесь нет ― при высоком курсе выгодно менять долларовые сбережения на недвижимость. Но теперешняя ситуация поменяла интерес инвесторов в сторону недвижимости за городом. Те, у кого есть деньги, будут покупать дома в пригороде и дальше», ― рассказывает Ирина Луханина, независимый эксперт рынка недвижимости.

Виталий Котенко, CEO портала Domik.ua, говорит, что многие девелоперы в условиях карантина сделали фиксацию курса. 

«Есть скидки от 5 до 15%, но они были всегда, так что нельзя сказать, что скидок добавилось. Что касаемо рассрочек и кредитования — их не стали давать больше, но начали предлагать разные варианты, если для покупки не хватает полной суммы. Что из нового, так это краткосрочное кредитование на один-два года под 5%. Экономика строительства есть, какая есть, и застройщик просто не может давать скидки 20-30% на все квартиры из ЖК. Это будет для него уверенным движением к банкротству. Так что если вы увидите у застройщика скидки на все квартиры из ЖК от 25% и выше, знайте, он просто собирает деньги для того, чтоб не выполнить свои обещания. Такие скидки возможны в ближайшее время лишь на некоторые квартиры», — говорит Виталий Котенко.

Тенденции вторичного рынка недвижимости

Что касаемо вторичного рынка недвижимости, в марте средняя цена квартиры в столице была на уровне 1433 долларов за «квадрат» против 1455 долларов в феврале. Цены в гривнах наоборот выросли: с 35 610 грн в феврале до 40 262 тысяч грн за кв. м в марте.

Ирина Луханина говорит, что в марте на «вторичке» наибольшим спросом пользовалось жилье класса «эконом», «эконом+» ― до «комфорта». А вот сегмент «бизнес и лакшери» с началом карантина замер ― это не то время, когда покупают жилье такого уровня.

«Это не было повсеместно, но несколько раз люди расторгали предварительные договора и сознательно шли на потерю задатка в 3-5 тысяч долларов, чтобы в будущем не потерять больше», ― говорит Ирина.

Сейчас риелторы по-прежнему проводят просмотры, если клиенты нацелены на покупку. Но говорят, что количество сделок на «вторичке» заметно снизилось. Елена Бондарук подсчитала, что с начала карантина 12 марта количество обращений новых клиентов снизилось в 7-8 раз. А это сотни людей в месяц.

«Выбор квартиры ― это почти всегда множество просмотров. А так как городской транспорт недоступен, перемещаться исключительно на такси для многих очень накладно», ― рассказывает Елена Бондарук.

Будут ли покупать недвижимость в условиях кризиса?

Ирина Луханина считает, что есть категория покупателей, которая всегда будет движущей силой рынка недвижимости. Это клиенты, которые меняют жилье путем «купли-продажи». Например, в случае получения наследства, увеличения семья или развода.

«Эта категория не зависит от политической, экономической, пандемической ситуации. Как в Киеве, так и во всей Украине, ― добавляет Ирина Луханина, ― Люди, в целом, особо ничего не потеряют: они будут продавать и покупать по рыночной цене. Во все времена стоимость метра в однокомнатной квартире дороже, чем в трехкомнатной. А продав трехкомнатную, можно купить две однокомнатных с доплатой».

Те же, кто покупает недвижимость на уровне котлованов в качестве инвестиции, будут выжидать пока не закончится карантин, считает Ирина. Отмечает, что вряд ли кто-то будет вкладывать деньги в замороженные стройки. Приток покупателей же пойдет на те объекты, которые готовы на 90% или уже сданы в эксплуатацию.

«Вероятнее всего, цены на недвижимость будут снижаться. Снижение может происходить в несколько этапов. Если обвалится экономика, цены на недвижимость могут упасть в разы. Но при позитивном прогнозе цены так быстро не отреагируют, — отмечает Ирина, ― Цены за ночь в два раза не изменятся. Это будет постепенное снижение из-за стагнации и отсутствия спроса».

На портале Domik.ua собрали информацию от 16 киевских застройщиков ― во время карантина все продолжают строительство с соблюдением рекомендаций по безопасности. Строителям выдают антисептики, меряют температуру, выдают маски и регулярно дезинфицируют помещения. А вот большинство отделов продаж перевели на удаленную работу. Менеджеры продолжают консультировать онлайн. Например, крупнейший строительный холдинг Киевгорстрой с 21 марта 2020 года объявил о запуске онлайн-консультаций для клиентов при помощи сервиса Hangouts Meet.

«У больших компаний есть своя развозка сотрудников и стройматериалы для продолжения работы, ― отмечает Владимир Копоть, адвокат и руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor.Estate, ― Если карантин будет до конца апреля ― с рынком недвижимости ничего кардинального не случится. А если дольше ― начнется стагнация, на рынке уменьшится спрос. И застройщики вынуждены будут достраивать дома, которые уже строят, без новых проектов».

По словам Владимира, есть и риски банкротства застройщиков через экономический кризис. Шансы на банкротство увеличиваются у тех, кто строит только за счет дополнительных инвестиций ― им будет не хватать оборотных средств.

«Людям советовал бы не паниковать и не разрывать договора с застройщиками, с которыми подписали соглашение. Ведь возврат денег хоть и возможен, но только через полгода. И непонятно, что на тот момент будет с ценами. Допустим, курс доллара был 25-26 грн, а на момент разрыва сделки ― 28-30 грн. Люди просто потеряют деньги», ― комментирует Владимир Копоть.

Виталий Котенко при благоприятном сценарии не видит риска банкротства застройщиков, которые адекватно вели и ведут бизнес.

«Под адекватным ведением бизнеса я понимаю законность строительства, отсутствие долгостроев, замороженных объектов, низкий уровень пирамидальности, эффективное управление ресурсами. Такие застройщики сейчас перешли на низкие обороты, экономят бюджеты, продолжают строить и ведут рекламу. Однако здесь нужно понимать, что их не много. По данным Bild.ua, более 60% новостроек киевского региона уже до карантина имели массу финансовых проблем и выживали лишь на притоке новых средств от покупателей, которые не интересуются надежностью своих инвестиций», — говорит Виталий. 

В моделировании благоприятного сценария Виталий Котенко опирается на несколько факторов. Первый — мнение вирусологов и эпидемиологов, которые считают что COVID-19 — это очередной рядовой вирус по типу птичьего или свинного гриппа. Второй аспект — практическая невозможность нашего государства обеспечить карантин на более длительный срок. При таком сценарии, считает Виталий, цены  на первичном и вторичном рынке в апреле-мае не изменятся. 

«Люди вернутся к привычному укладу достаточно быстро. Конечно, останется страх повтора ситуации, который во многом сдержит принятие решений о покупках до того момента, когда люди начнут забывать об эпидемии. А то, как быстро начнут забывать, зависит от последствий», — считает эксперт. 

Неблагоприятный сценарий развития ситуации — это мутирование вируса, постоянные повторные вспышки инфекции, увеличение летальности от болезни. 

«Здесь сложно давать какие-либо прогнозы, так как в первую очередь это вызовет политический кризис, а от его разрешения и можно будет развивать какие-то сценарии», — считает Виталий Котенко. 

Елена Бондарук считает, что в данный момент однозначно лучше выглядит «вторичка»: цены на нее меньше подвержены просадке, и она лишена всех рисков неоконченного строительства, которые сейчас усиливаются для первичного рынка.

«Первичный и вторичный рынок взаимосвязаны, и цены меняются в одном направлении. Я ожидаю падения цен в долларовом измерении на всю недвижимость. Если пандемия пройдет по Украине в легкой форме, спрос на недвижимость существенно не просядет. Это не значит, что стоит хвататься за любое предложение с низкой стоимостью, так как самые дешевые объекты, как правило, проблемные, — комментирует Елена, — Худший сценарий, который можно ожидать, упирается исключительно в личную фантазию. Этот кризис не имеет аналогов, невозможно спрогнозировать, сколько еще продлится карантин и насколько глубоко он ударит по экономике».

Экономист Александр Охрименко говорит, что при самом пессимистичном сценарии развития пандемии нам еще долго придется жить в режиме экономии и тратить все заначки. Поэтому сейчас не самое удачное время для любых больших покупок.

«Сейчас не стоит ни покупать, ни продавать квартиры. Вот закончится пандемия, пойдет пару месяцев, все выдохнут, и тогда будут понятны цены. Сейчас просто хаос цен ― они то выше, то ниже. Лучше повременить», — отмечает Александр.

Владимир Копоть говорит, что ситуацию со спросом на рынке недвижимости возможно выровняет ипотека, если ее, конечно, запустят. О кредитах на жилье под 12-13% годовых вместо 20% говорил в августе 2019 Алексей Гончарук, тогда еще заместитель председателя Офиса Президента.

«Сейчас ходят слухи о запуске ипотечных программ, но пока это не точно. Мне сложно сказать, внедрят ли ее, имея спад экономики», — говорит Владимир.

Если резюмировать мнения экспертов, можно прийти к двум выводам: с покупкой квартиры стоит повременить до стабилизации ситуации. Но если же это по каким-то причинам невозможно, решение о приобретении жилья стоит взвешивать не менее тщательно, чем во время любого другого кризиса. 

В статье использованы иллюстрации Depositphotos

Читайте также: «Кабмин ужесточает правила карантина с 6 апреля: что изменится»

11%
45%
22%
22%
Такий email не зареєстровано у системі
Введите свой электронный адрес, на который мы отправим вам новый пароль.
Поле не должно быть пустым и содержать кириллицу
Спасибо!

Ваше сообщение принято.

Сожалеем :(

Во время обработки что-то пошло не так.

Bы можете отправить сообщение на электронный адрес betatest@nashkiev.com