Советы 19.12.2017

Стесняюсь спросить: в чем разница между ЖЭКом, ОСМД и управляющей компанией

Практически каждый день у нас в голове возникают какие-то вопросы. И если дети не стесняются спрашивать, почему небо голубое, то взрослые обычно — еще как. Теперь мы будем делать это за вас!

Когда деревья были большими, цены на коммуналку — маленькими, а выбора не было совсем, мы принимали низкое качество услуг как должное. Ну а смысл возмущаться, если государство уже все за всех решило? 

Сегодня же у киевлян другая проблема: разобраться в многообразии вариантов управления собственным домом, выбрать лучшее, договориться с соседями и внедрить все это под свою ответственность.

Задача, скажем прямо, непростая. На кону — качество жизни и сохранность семейного бюджета, «самолечение» чревато последствиями, поэтому за разъяснениями мы решили обратиться к специалисту — основателю управляющей компании «Затишна оселя» Диане Гранцевой.

Фото: Диана Гранцева  (личный архив)

Новые правила

Принятый недавно закон «О коммунальных услугах» эксперты не зря окрестили «декоммунизацией ЖКХ» — согласитесь, сложно найти в Украине что-то более советское, чем эта сфера. Благодаря реформе на рынке коммунальных услуг медленно, но уверенно появляется конкуренция, а у киевлян — шанс получить качественное обслуживание. 

В частности, по новым правилам жильцы могут самостоятельно выбирать для своего дома подходящего управителя и менять его каждый год. Тем же, кто не выбрал, райадминистрация назначит управляющую компанию сама — на конкурсной основе.  Утверждать, что процедура конкурса будет честной и прозрачной, мы не беремся, за результат тем более не ручаемся, а потому рекомендуем изучить наш материал, взять соседей в оборот и определиться со своим «управдомом» самостоятельно. 

ЖЭКи

Начнем с того, что никаких ЖЭКов в природе уже нет. Точнее, есть, но в другой форме, и называются они теперь государственные управляющие компании (не путать с частными). То есть ЖЭКОв нет, но их дело живет.

«По большому счету, власти просто саккумулировали ЖЭКи в некую единую районную структуру под новым названием. Но чтобы провести реструктуризацию, изменения должны быть не только внешними, но и внутренними. Ничего подобного люди пока не ощущают. Они видят, что тарифы выросли в 2-3 раза, а услуги и обслуживание остались те же самые», — говорит Диана Гранцева.

Что же имеет в виду эксперт? Поясняем на конкретных примерах.

Прорвало трубу среди ночи. По колено в воде, вы несколько часов названиваете в общегородскую диспетчерскую, добиваясь выезда аварийной бригады, затем сдаетесь и вызываете частного сантехника.

Запах перегара, нецензурная брань, просьбы «позолотить ручку», — здравствуй, долгожданный ЖЭКовский электрик!

Непонятная сумма в квитанции, будто только что из генератора случайных чисел? Справок не даем! И вообще, заходите уже после праздников.

Знакомо? Именно так жили, живут и точно какое-то время будут жить в домах, управляемых ЖЭКами (как их не называй).

Фото: плохие сантехники в ЖЭКах не редкость (Twitter)

Одна диспетчерская на огромную территорию, нехватка специалистов, отсутствие квалификации и культуры обслуживания, наплевательское отношение к аварийным ситуациям и проблемам жильцов, хамство, очереди, раздутый бюрократический штат, «съедающий» все деньги, навязанные тарифы — тут собрано наследие «совка» во всей красе. 

Прозрачность? Клиентоориентированность? Что за страшные слова вы тут говорите!

Вывод: скажите ЖЭКам уверенное «нет», если только вы не мазохист.

ОСМД

Объединение совладельцев многоквартирного дома — отличная и прогрессивная штука, особенно для тех, у кого есть время и желание разбираться в нюансах домоуправления.

При этой форме управления жильцы объединяются, выбирают председателя и поручают ему заниматься вопросами дома под их контролем.

Тут и возникает первый подводный камень. Эффективность работы ОСМД, цена и качество коммунальных услуг очень зависят от человеческого фактора. Под грамотным, опытным, энергичным и, главное, честным руководством дома ОСМД могут жить припеваючи. А вот если с кадрами не повезло — пиши пропало.

«Сама специфика бизнеса очень сложная, не все с этим справляются. Начиная от чисто психологических моментов (люди ведь, как правило, приходят к управителю с проблемами), и заканчивая необходимостью иметь налаженные контакты, знать инженерные системы дома и искать правильный подход к подрядчикам», — поясняет Гранцева.

Сайтов и офиса у ОСМД, как правило, нет, что осложняет получение нужной информации, например, по вашему счету. Общение жильцов между собой и с правлением ведется исключительно в мессенджерах и на общих собраниях.

Фото: собрание жильцов ОСМД (YouTube)

При создании ОСМД стоит взвесить еще некоторые нюансы. Например, невозможность для небольшой группы совладельцев содержать круглосуточную диспетчерскую и всех необходимых дому специалистов, сложность получения выгодных условий у подрядчиков. Покупать качественную импортную технику для ОСМД также накладно. Единственные варианты для них— внештатное сотрудничество со специалистами и аренда, что почти всегда неудобно. 

Вывод: скажите ОСМД «да», если кандидат в председатели — такой, как мы описали выше; если готовы к самостоятельным решениям и постоянному контролю деятельности руководства; если уверены в своих соседях и готовы уделять много времени коммунальным вопросам.

Частная управляющая компания

Эксперты уверены, что с принятием нового закона таких компаний на рынок придет немало. Они будут бороться за ваш дом, предлагая более выгодные условия и более высокое качество услуг. 

Уже сегодня в каждом районе Киева работают несколько частных управляющих компаний. Все они подают в районные администрации информацию о себе.

«Можно получить список, изучить сайты, подходы, провести встречи и даже мини-тендер. Посмотрите, какие условия предлагают компании, и выберите ту, которая больше всего подходит», — рекомендует Диана Гранцева.

Фото: один из домов компании «Затишна оселя» (личный архив Дианы Гранцевой)

В отличие от ОСМД и государственных управляющих компаний, которые являются неприбыльными организациями, частные УК работают на коммерческой основе. За свои услуги они берут в среднем 10% от суммы квартплаты. Но это не значит, что ваш счет с таким управителем будет больше.

Во-первых, под опекой частных управителей находятся сразу несколько домов. То есть они в глазах подрядчиков — крупные и выгодные клиенты, которым всегда дают солидные скидки. 

Во-вторых, частные управляющие компании позволяют жильцам самостоятельно выбирать пакеты и тарифы. Самый минимальный из них включает все необходимые дому услуги: обслуживание коммуникаций и лифтов, уборка и вывоз мусора, право пользоваться круглосуточной диспетчерской. Цена пакета зависит не от набора услуг, а от частоты их предоставления.

«Например, в подъезде можно убирать два раза в неделю, а можно каждый день», — уточняет эксперт.

В-третьих, частные УК имеют в штате хороших специалистов с конкурентной зарплатой, которые приезжают на вызов  в любое время суток.

«Люди не могут работать круглосуточно, поэтому в штате должно быть минимум четыре сантехника, четыре электрика, чтобы они сутки через трое могли работать. У нас, например, специалисты, которые в данном микрорайоне работают с самого его основания. Они там знают уже каждый гвоздик», — уверяет Диана Гранцева.

В-четвертых, только частные управляющие компании имеют собственное качественное техническое оснащение: снегоуборочную технику, газонокосилки и многое другое.

А еще у них есть офисы, куда всегда можно прийти за любой информацией или нужной справкой, сайты и, как и в случае с ОСМД, чаты в мессенджерах.

Фото: не удивляйтесь, если  с частной управляющей компанией ваш счет за коммуналку станет намного скромнее, чем раньше (Twitter)

Но имейте в виду: перед тем, как подписать с жильцами договор, компания проведет аудит вашего дома.

«Мы еще не каждый дом возьмем. Перед заключением договора проведем аудит, потому что если дом в совсем ужасном состоянии, это большой объем работы. Мы-то к нему готовы, но вот готовы ли жители к дополнительным тратам на необходимую модернизацию?» — говорит основательница «Затишної оселі».

И тут же напоминает, что выходы есть всегда. Например, в Киеве работает программа по ремонту жилья и энергосбережению «30 на 70» от КГГА. По этой программе 70% стоимости расходов на выполнение ремонтных работ в доме покрывается из городского бюджета и 30% — на средства жителей дома.

«Но в эту программу ваш дом еще должен попасть. Мы подаем сейчас один наш дом, посмотрим в следующем году, как это будет работать», — уточняет Гранцева.

Вывод: Однозначно «да». Один раз проведя «кастинг» среди частных управляющих компаний района, вы убьете сразу двух зайцев: получите качественное управление в доме и освободите время для других вопросов. Главное, убедиться, что ваш дом технически к этому готов.

В любом случае, подбирая управляющую компанию, помните: вы хозяин положения. Менять управителя по новому закону можно каждый год, разорвав контракт в одностороннем порядке с предупреждением за месяц.

Желаем удачи и комфортной жизни в Киеве!

Такий email не зареєстровано у системі
Введите свой электронный адрес, на который мы отправим вам новый пароль.
Поле не должно быть пустым и содержать кириллицу
Спасибо!

Ваше сообщение принято.

Сожалеем :(

Во время обработки что-то пошло не так.

Bы можете отправить сообщение на электронный адрес betatest@nashkiev.com