Сегодня одной из главных проблем ЖКХ украинской столицы является организация жизни многоэтажных домов. А извечный конфликт "ЖЭК или ОСМД" с недавних пор расширился и усугубился.

После того, как этой весной заявили о всеукраинском провале ОСМД, в КГГА инициировали развитие специальных домовых комитетов ОСН (органы самоорганизации населения), что вызвало бурю негативных эмоций среди киевлян.

В том, что нового происходит в сфере столичного жилищно-комунального хозяйства, и как сегодня устроены киевские ОСМД, разбирался "Обозреватель".

В Киеве действует более 600 ОСМД

Объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) – это юридическое объединение, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией.

В Киеве, как и во всей Украине, ОСМД организовывают для того, чтобы на основе права совместной собственности заниматься вопросами улучшения жизни многоэтажного дома.

Надо отметить, что объединение совладельцев многоквартирных домов несет лишь управленческие полномочия и владельцем дома в целом не становится.

Согласно данным КГГА, весной 2012 года в Киеве функционировало около 670 ОСМД.

ОСМД: плюсы и минусы

Популярность кондоминиумов (ОСМД) вызвана многими факторами. А необходимость создания подобных организаций признают не только в Киеве, но и во всей Украине.

Так, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Анатолий Близнюк заявлял, что ОСМД – это один из немногих способов, которые могут помочь украинцам чувствовать себя полноценными хозяевами своих квартир. По мнению министра, именно поэтому Минрегион занимается созданием новых кондоминиумов.

"У нас огромное количество домов, построенных в советские времена, которые никто и никогда капитально не ремонтировал. Только эффективный собственник, какими являются эти объединения, является содержанием всей коммунальной реформы", - отметил Близнюк.

По словам министра, без ответственного собственника здания, который заботится о нем и поддерживает в исправном состоянии, жилищно-коммунальное хозяйство ждет коллапс.

Необходимость создания подобных объединений отмечают и сами украинцы. Например, киевлянин Михаил Кальтагейсер уже много лет является председателем столичного ОСМД "Перший будинок" и о плюсах самостоятельной организации жизни многоэтажки знает не понаслышке. Мужчина уверен, что ОСМД позволяет жителям лучше организовывать жизнь дома, правильно распределять средства, озеленять территорию и многое другое.

Несмотря на множество плюсов, у ОСМД, как и у любой созданной людьми организации, есть также и свои минусы. Среди того, что сразу может броситься в глаза – расхождение во мнениях.

Одно дело, если в доме располагается 100-150 квартир, и совсем другое – 600. Когда собирается такое количество людей, а на первых порах функционирования ОСМД большинство жильцов пытается принимать активное участие в жизни дома, конфликтов практически не избежать.

Сложным представляется и оформление соответствующих документов. ОСМД может быть создано посредством учредительного собрания, где будут определены участники будущего руководства объединения. Особое внимание при этом стоит уделить сектору финансирования ОСМД. В зависимости от особенностей многоэтажки следует понимать, где жители дома будут брать деньги на его содержание.

"Кроме соответствующей тарификации, установленной ОСМД, есть и другие способы заработка средств для содержания многоквартирного дома. И этому следует уделить особое внимание. Например, реклама на стене дома – это тоже заработок, сдача квартир в аренду, если таковые имеются в распоряжении ОСМД, - очень неплохая прибыль. Отдельной темой можно рассматривать сдачу территории под паркоместа, там тоже есть свои особенности", - отмечает Михаил Кальтагейсер, председатель ОСМД "Перший будинок".

Определенные сложности может вызвать также формирование зарплат для председателя правления, бухгалтера, паспортиста и других работников ОСМД.

По словам Кальтагейсера, председатель правления объединения совладельцев многоквартирных домов в Киеве в среднем получает 2000-3000 гривен ежемесячно. Зарплата, как видим, не очень высокая, а выкладываться за эти деньги, как отмечает председатель ОСМД "Перший будинок", приходится на все 100%.

Застройщики навязывают жильцам частные ЖЭКи

Как бы не критиковали ОСМД, киевляне очень боятся неоправданного повышения тарифов на коммунальные услуги, поэтому и стараются организовывать жизнь своего дома самостоятельно. Горожане стараются избавиться от частных ЖЭКов, создавая ОСМД еще на стадии инвестирования. Перспектива в таком случае кажется довольно светлой: хозяева квартир получают многоэтажку в полноценную эксплуатацию сразу после возведения дома.

Так, например, поступили жители упоминаемого выше дома в столичном жилом массиве "Позняки" - они организовали свой ОСМД в период официальной сдачи дома в эксплуатацию. "Мы организовывали свой "Перший будинок" в 1995-96 годах, когда дома, построенные инвесторами, должны были обязательно передаваться не ЖЭКу, а ОСМД. Теперь этому очень рады", - говорит председатель правления ОСМД "Перший будинок" на Позняках.

Он также отметил, что если в 1995-1996 годах действовал закон о том, что дома, возведенные на средства инвесторов, должны организовываться в ОСМД, то сегодня застройщики часто обманывают киевлян, насильно "втюхивая" им частные ЖЭКи.

"Знаю, что сейчас очень много застройщиков пытаются навязывать жителям частные ЖЭКи, чтобы отмывать деньги. Да, и вообще… рынок строительства, надо признать, монополизирован и коррумпирован, а за свой дом надо бороться. Некоторые юристы советуют вытеснять ЖЭКи силой, ведь бороться с ними буквой закона – очень сложно", - отметил председатель правления ОСМД "Перший будинок".

В ситуацию, когда документы на квартиру выдают в обмен на контракт с частным ЖЭКом, попала киевлянка Наталья. "Перед тем, как сдавать дом в эксплуатацию и выдавать документы на право собственности застройщик собрал инвесторов и объявил, что если мы хотим свои квартиры, то придется подписать договора с частным ЖЭКом. Сразу был представлен и глава новоиспеченной организации", - говорит женщина.

"Люди подписались, так как очень долго ждали свое жилье. Надеялись, что потом сможем все исправить, сделать ОСМД, но пока не выходит. Думаем, отбирать дом силой", - рассказала Наталья.

А самое обидное в истории Натальи, что сейчас шантаж застройщика очень сложно будет доказать – никто из инвесторов не имеет прямых доказательств того, что их заставляли подписывать договора с частным ЖЭКом.

"Тогда мы не думали, что ЖЭК наберет силу и установит громадные тарифы на обслуживание дома, а теперь кусаем локти, ведь подтверждения махинаций у нас нет", - пожаловалась обманутый инвестор.

Новый конкурент ОСМД

Ввиду множества непонятных ситуаций с организацией и жизнью ОСМД этой весной появились заявления о провале всеукраинской программы ОСМД, особенно информация касалась Киева.

В 2011 году в столице предполагалось создать 500 объединений совладельцев многоквартирных домов, однако было сформировано всего 100 объединений. Именно это, по мнению первого заместителя КГГА Александра Мазурчака, стало признаком провала кампании по организации ОСМД.

В свою очередь начальник Главного управления жилищного хозяйства КГГА Владимир Стороженко считает, что главными причинами провала программы могут быть долги по коммунальным платежам, возникшие из-за непогашенной разницы между действующими и экономически обоснованными тарифами, проблемы землеотводов, а также неопределенность в вопросе, кто будет нести ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг.

Тем не менее, столичные власти отмечают, что сложившаяся ситуация не означает полное избавление от ОСМД, просто им на помощь придут органы самоорганизации населения (ОСН).

Эти домовые комитеты задуманы как обычные общественные организации и, по обещаниям властей, смогут сосуществовать в одном доме как с ОСМД, так и с ЖЭКами или с частными управляющими компаниями.

ОСН, по сути, представляют собой неформальную власть жителей высотки, и, в отличие от ОСМД, полностью освобождены от проблем с землеотводом, судебных тяжб с коммунальными предприятиями и жильцами.

О перспективе полного перехода на ОСН пока что столичные власти не говорят. Но киевские председатели ОСМД уже успели заявить, что появлению органов самоорганизации населения не очень-то и рады. Если ОСН захотят внедрить как руководящий орган в многоэтажке, то у ОСМД, кроме ЖЭКов, появится еще один конкурент.

kiyany.obozrevatel.com