Объяснение феномена простое: у многих желающих обзавестись «крышей» денег хватает от силы на «рай в шалаше» — комнатушки. Их стали активно разбирать, а спрос удержал цены от резкого падения. Но и предложение выросло: мы обнаружили около 300 вариантов комнат, тогда как в 2008-м счет шел на десятки.
На чем уступают
С 1 января разрешено приватизировать и, понятно, продавать комнаты в общежитиях. Этот новый продукт стал примой-балериной рынка. «Выставили за $25 тыс., и быстро продали, — сказала Екатерина А., бывшая хозяйка комнаты по ул. Светлицкого, 24-а. — Добавим денег и купим отдельную квартиру». «Хозяин выставил комнату в общежитии на ул. Верховинной, 80 за $24 тыс., но сейчас снял с продажи — хочет больше», — сообщили в АН «Лыбедь-риелти». Да и в прочих случаях выторговать на общагах ничего не вышло: их часто смотрят и активно разбирают.
Зато выяснилось, что «приземлять» комнаты в квартирах с несколькими владельцами можно. Каким образом? Первое: мы искали «чистые продажи», когда хозяева не выстраивают цепочку продаж-покупок большего жилья и, соответственно, уступчивее. Второе: выходили непосредственно на владельцев, а не на риелторов, утверждающих, что дешевле не будет. Третье: брали варианты, выставленные больше месяца назад (их хозяева уже начали нервничать), и заявляли, что им пора скидывать цены, иначе покупателей не будет.
В итоге даже стоимость самых доступных комнат в «двушках-трешках» на окраинах, при начальной цене в $21—23 тыс., нам часто удавалось «сбить» на $1—1,5 тысячи. А на более дорогих вариантах, за $25—27 тыс., оказалось реальным скостить и $2 тысячи.
А есть ли риск
На вопросы, как избежать возможных неприятностей при покупке комнаты и после оной, нам ответили правоведы: адвокат юридической компании «Шмаров и Партнеры» Николай Сидоренко, юрист юрфирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев и директор юркомпании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа.
Если у квартиры несколько совладельцев, убедитесь, что собственник данной комнаты (либо доли в общей собственности жилья) прежде предложил ее выкупить прочим совладельцам, а те не пожелали. Нотариально заверенный отказ оных, с указанием предложенной им цены и прочих условий продажи, означает, что не нарушена ст. 362 Гражданского кодекса об их преимущественном праве покупки, и ваши будущие соседи не смогут оспорить сделку.
Если комната не является отдельным объектом собственности (в свидетельстве не указан ее номер), то вы покупаете некую условную часть в общей долевой собственности жилья. Добро, если соседи окажутся людьми покладистыми. В противном случае могут возникнуть споры о порядке пользования помещением, вплоть до того, кто в какой комнате должен жить. Поэтому требуйте заключения договора с прочими совладельцами о том, где конкретно чьи «метры».
Вопреки распространенному мнению, вы не рискуете, покупая часть квартиры, находящейся в залоге у банка. Разумеется, он должен дать разрешение на такую сделку — например, если заемщик за счет продажи части квартиры рассчитывается по кредиту. Если все же дойдет до принудительной продажи жилья, ваша комната останется неприкосновенной: «броня» гарантирована ст. 41 Конституции.
Почем нынче продаются комнаты в столице
- $10—15 тыс. (до кризиса стоили $15—20)
Это 3—4-комнатные перенаселенные «убитые хаты» на окраинах, до метро — полчаса езды. В остальных комнатах живут родственники продавца, недовольные, что он продает свою долю в квартире (обычно эта комната — не отдельный объект собственности ), либо несколько семей. Словом, вы там — «десятый лишний».
- $15—20 тыс. (были по $20—30)
Аккуратные 2—3-комнатные хрущевки и «брежневки» в 10—15 минутах от метро. Соседями вам, как правило, будет одна семья из 3—4 человек.
- $20—30 тыс. (были по $30—40)
Типичный вариант: довольно новый дом (1980—90-х годов постройки) в 3—5 минутах от метро, комната в 2-комнатной квартире с 1—2 соседями. Либо же — приватизированная комната в общежитии: там, понятно, соседей на одной с вами жилплощади не будет.
- $30—40 тыс. (были по $45—60)
Симпатичное жилье в новом доме или в квартире с евроремонтом. Нередко со встроенной мебелью и бытовой техникой. До метро рукой подать, соседей — раз, два — и обчелся.
Чего ждать в будущем
Итак, сегодня на большинстве комнат можно выторговать $1—2 тысячи. Но ведь лето начинается, когда традиционно падает спрос на любое жилье: по логике, цены тоже должны покатиться. О том, что нам ждать в ближайшие три месяца, мы спросили у экспертов-риелторов. Интересно, что все они прогнозируют удешевление, разнятся только его параметры.
«Психологически правы те, кто покупают комнаты в общежитиях, особенно если к ним прилагается отдельный санузел: это уже почти полноценная «единичка», — говорит директор АН «Конкорд» Леонид Косачев. — Поэтому спрос на них большой, собственники цены не хотят снижать и даже надеются, что удастся продать дороже. Но, думаю, эти надежды напрасны: в июне-июле будет «мертвый сезон», цены на все комнаты, в том числе общежитские, упадут до 5%, т.е. в среднем на $1—1,2 тысячи». Скромнее в своих прогнозах директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий: «Летом хватит желающих покупать комнаты — они часто идут под расселение квартир, поэтому рассчитывать более чем на 2—3%-ное падение цен до осени вряд ли стоит». А вот директор АН «Виктория» Анатолий Карп допускает к августу 10%-ное удешевление — считай, на $2500. «Наверное, рост цен на такое жилье был кратковременным, — говорит он. — Большинство из тех, кто могли, уже купили его за счет наличных сбережений или снятых банковских депозитов, а остальным оно недоступно в условиях, когда ипотечные кредиты взять почти нереально. Да, семьи расселяются, многие продают квартиры и покупают взамен комнаты. Но это не обеспечит стабильный спрос: будут плохо продаваться отдельные квартиры, а отсюда следует, что у немногих появятся деньги и на покупку комнат».
Резюме. Из-за усыхания спроса и финансовых возможностей покупателей комнаты летом упадут в цене на $1—2,5 тысячи.
Важное бумажное
Прежде чем покупать комнату, потребуйте у продавца такие документы:
- Свидетельство о праве собственности на комнату либо долю в квартире (в процентах от общей площади жилья).
- Согласие органов опеки и попечительства на продажу комнаты, если в ней зарегистрированы или проживают несовершеннолетние.
- Копию финансового лицевого счета на имя продавца и справку из жэка об отсутствии задолженности по жилкомуслугам. Технический паспорт и справку из БТИ об оценке стоимости квартиры.
- Если остальные комнаты в квартире не приватизированы и, соответственно, являются государственной или коммунальной собственностью, требуйте наличие отказа этих совладельцев от преимущественного права покупки предлагаемой вам комнаты. Этот документ продавец может получить в жэке.
- Если же все комнаты приватизированы, пусть хозяин предъявит отказы прочих жильцов на первоочередную покупку этой комнаты.
Автор: Михаил Романцов
