О том, что в условиях кризиса многие компании вынуждены отказываться от аренды профессиональных офисов, площадь которых в несколько раз больше, чем им необходимо на самом деле, БИЗНЕС уже писал. Но поскольку найти небольшой отдельный офис непросто, мелкие компании, предприниматели начали объединяться, нанимая помещения на правах субарендаторов. Более того, учитывая наметившиеся тенденции, на рынке недвижимости Украины массово начал развиваться формат офисных центров, в которых сдаются не отдельные помещения, а индивидуальные обустроенные рабочие места. Называются они коворкинг-центрами (coworking с англ. - "совместная работа"). Идея их создания заключается в том, чтобы предоставить коворкеру не только рабочее место, но и ряд необходимых для работающего человека услуг: телефонную линию, доступ к интернету, возможность получать почту и посылки, пользоваться залом для презентаций и (или) переговорными комнатами, приемной для гостей и т.д.
Основателем коворкинга считается американский программист Бред Ньюберг. В 2005 г. он предложил всем желающим взять в субаренду свободные рабочие места в офисе, который снимал сам. За несколько лет этот вид офисной аренды стал популярен не только в США, но и во всем мире.
В Украине такие офисы активно начали появляться сравнительно недавно. В частности, по словам Валерия Быканова, директора коворкинг-центра "Х1" (г.Харьков; с 2009 г.), в стране всего пять классических коворкинг-центров: "Х1", "Коровка" (г.Днепропетровск), QB (г.Кременчуг, Полтавская обл.), STATUS и "Голосеевский" (оба - г.Киев). Правда, в столице работает еще международная компания Regus Group, которая предлагает 1 тыс. офисов по всему миру. Но, как объяснили в ее украинском представительстве, несмотря на то что в их центрах действительно можно снять офис на одного человека, коворкингом это назвать нельзя, поскольку Regus предоставляет в аренду офисы в том числе для компаний, а также более широкий перечень услуг, чем классические коворкинг-центры.
Застолбить место
Клиентами коворкинг-центров чаще всего становятся фрилансеры - специалисты IT-сферы, дизайнеры, юристы, консалтеры, бухгалтеры, а также начинающие предприниматели, которым не по карману снимать отдельный офис. "С одной стороны, это интересно людям, которым снимать отдельный офис по финансовым или организационным причинам нецелесообразно. С другой - такие центры могут быть интересны небольшим компаниям, сотрудники которых хотели бы работать в формате "прийти-и-работать", - объясняет Андрей Мингазеев, соучредитель коворкинг-центра STATUS (г.Киев; с 2009 г.). По его словам, преимуществами коворкинг-центров являются как наличие дополнительных услуг, так и удобное месторасположение (зачастую они организовываются в центре города). Особенно это актуально, когда коворкеру нужно встречаться с клиентами на своей территории. Правда, как заметил г-н Мингазеев, в рабочую зону посетителей в их центре не пускают - для этого предусмотрена комната переговоров.
Что касается платы за "пользование" рабочим местом, то она в украинских коворкинг-центрах варьируется в диапазоне от 0,5-1,2 тыс.грн. в месяц (при полном рабочем дне) в регионах до 2 тыс.грн. в Киеве.
Чтобы коворкинг-центр работал безубыточно, рассказывает БИЗНЕСу г-н Быканов, достаточно сдавать в аренду половину сущестующих мест (т.е. в случае с "X1" - 7-8 мест из 15; площадь центра - 95 кв.м). Если же центр заполнится коворкерами полностью, то с учетом расходов на развитие, бизнес может выйти на уровень рентабельности около 20%. В свою очередь, г-н Мингазеев утверждает, что коворкинг-центр STATUS изначально создавался как некоммерческий проект и даже при его стопроцентной заполняемости (площадь центра - 60 кв.м, рассчитан на 10 чел.), денег, полученных от клиентов, хватает только на покрытие расходов на аренду и содержание помещения. Бизнесмен уверяет, что проект его коворкинг-центров - идейный (позволяет сплотить бизнесменов разных направлений. - Ред.); прибыль же генерируют другие направления деятельности учредителей, поэтому заниматься им в качестве основного бизнеса не советует.
Впрочем, на наш взгляд, утверждения г-на Мингазеева отнюдь не бесспорны. Например, простые расчеты показывают, что занятие коворкингом может быть не только безубыточным, но и прибыльным бизнесом. В частности, если верить словам Ирины Луханиной, генерального директора агентства недвижимости "Благовест" (г.Киев; с 1993 г.; 760 чел.), минимальная месячная стоимость аренды помещений под офисы в районе ул.Михайловской составляет 75 грн. за 1 кв.м (цокольные этажи и подвальные помещения зданий). Таким образом, если, например, предположить, что за аренду 60 кв.м арендатор выкладывает минимум 4,5 тыс.грн. в месяц (без коммунальных платежей), то от субаренды 10 рабочих мест он получает 20 тыс.грн. (по 2 тыс.грн., как уже говорилось, с рабочего места), правда, при условии, что все места в коворкинг-центре будут заполнены.
Аналоги
Эксперты справедливо отмечают, что сделать коворкинг по-настоящему выгодным бизнесом можно, только имея собственное помещение. Правда, во время кризиса вряд ли кто-то станет покупать пусть и подешевевшую недвижимость. Но вот использовать для временной сдачи в аренду коворкерам пустующие рабочие места в собственных офисах - очень выгодно даже тем предприятиям, которые до кризиса были далеки от этой сферы. Например, международная консалтинговая компания NAI Pickard (г.Киев; агентство недвижимости полного цикла; консалтинг; с 1992 г.) начала сдавать отдельные рабочие места в своем офисе еще в 1992 г. Правда, по словам Светланы Шулевской, заместителя генерального директора компании, эту практику нельзя назвать классическим коворкингом, поскольку большинство их клиентов - бизнесмены, деятельность которых соприкасается с бизнесом предприятия (например, небольшие инвестиционные компании или структуры, только начинающие свое дело в Украине). По словам г-жи Шулевской, в их офисе сейчас насчитывается около четырех пустующих рабочих места. Особенно далеким от классического коворкинга пример NAI Pickard делает то, что в прошлом году плата за офисное соседство составляла $980 в месяц за рабочее место (столь высокая цена объясняется в основном тем, что арендаторами рабочих мест выступают представители иностранных компаний. - Ред.). Сейчас она сократилась почти вдвое.
К слову, все чаще сдают площади в субаренду не только компании - собственники офисов, но и фирмы, арендующие офисные площади в профессиональных бизнес-центрах. В частности, речь идет о компаниях, заключивших долгосрочные договоры аренды, расторгнуть которые практически невозможно, поскольку в договоре на этот случай предусмотрены жесткие штрафные санкции. Если в прошлом году средняя арендная ставка в бизнес-центрах класса "А" и "В" составляла $70 за 1 кв.м в месяц, то сейчас она снизилась до $35 за 1 кв.м. Разницу вынуждены доплачивать "первичные" арендаторы, которые поэтому поневоле привлекают субарендаторов.
Но, опять-таки, как отмечают эксперты, назвать субаренду коворкингом все-таки нельзя. "Субаренду вряд ли можно назвать коворкингом, так как в этом случае, как правило, избыточные помещения сдаются одной компании, а не дробятся на рабочие места с последующей их сдачей совершенно разным компаниям и частным предпринимателям", - объясняет Евгения Разумная, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости международной консалтинговой компании "Colliers International (Украина)" (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; в Украине - с 1997 г.; 60 чел.).
Перспективно
Эксперты прогнозируют, что развитие коворкинг-центров в Украине - направление перспективное. Компаниям, сократившим штат до минимума, выгоднее арендовать временные рабочие места, чем выкладывать деньги за аренду целого офиса.
Впрочем, и сами "пионеры" коворкинг-бизнеса не сидят сложа руки. Например, совсем недавно они создали Ассоциацию коворкинг-центров СНГ, в которую вошли как украинские центры, так и центры из России - Екатеринбурга, Тольятти и Санкт-Петербурга. Теперь арендаторы одного коворкинг-центра бесплатно могут пользоваться услугами центра-партнера.
Единственное, что стоит учесть желающим развивать такое направление, как коворкинг, - это конкуренция со стороны квартир, оборудованных под офисы. Как уже говорилось, даже в самом центре города такой офис можно арендовать по цене, стартующей с 75 грн. за 1 кв.м. К тому же предложение офисных площадей в последнее время значительно превысило спрос на них. Например, только на ул.Михайловской, по данным АН "Благовест", в июле в аренду предлагалось 43 нежилых помещения площадью от 18 кв.м до 1,5 тыс. кв.м.
Автор: Елена Романюк
