Первая: две трети владельцев домов — неважно, расположены ли они в коттеджных городках, в селах или в садовых товариществах — продают их в состоянии «после строителей», т.е. без завершающей отделки. Такие предложения мы априори отметали, потому что стремимся купить, въехать и сразу жить в комфортных условиях, не тратя время и деньги на ремонт. Проблема вторая: большинство из тех, кто позиционирует жилье как вполне пригодное для немедленного вселения, во время «допроса с пристрастием» признавались, что последний раз хотя бы косметический ремонт в нем делался 7—10 лет назад. Тоже, согласитесь, не греет перспектива созерцать ободранные обои и облезший паркет! Итак, круг выбора сузился. Тем не менее и в нем мы нашли достаточно приемлемых вариантов.
Покупаем домик в деревне
На расстоянии в 50—80 км от Киева хатками можно обзавестись за $8—10 тыс. Жить в них круглый год некомфортно: печное отопление, туалет — на улице, вместо ванной — летний душ, вода — из колодца...
Но! Зато их можно использовать взамен найма домиков на базах отдыха. Цены на них в этом сезоне зашкаливают — 2,5—4 тыс. грн. за 3 недели, а за все лето набегает 10—16 тыс. грн. ($1250—2000).
Купив домик, можно на все лето бесплатно отправить детей дышать чистым воздухом, особенно если поблизости имеются лес, озеро, речка. Плюс удобная возможность нейтрализовать тещу или свекровь. Бабушки займутся садом и огородом, а это — дармовые овощи-фрукты. Выходит, покупка хаты в качестве базы для оздоровления оправдается за 5—6,5 лет, если, конечно, не будет крупных расходов на ремонт.
Мы убедились: даже заочно дают скидки от $5 до 20 тысяч
Риелторы в разговоре с нами признавались: спрос на дома сейчас в 8—10 раз меньше предложения. Учитывая их заинтересованность в оживлении почти мертвого рынка, смеем предположить, что и эта оценка радужная. Вероятно, потенциальных покупателей в десятки раз меньше, чем желающих обратить особнячки в банкноты. «Стало быть, владельцы «хатынок» должны быть мягкими и идти на ценовые уступки», — решили мы и с этой мыслью ринулись торговаться.
Минус $5—8 тыс. Как и следовало предполагать, наиболее упрямыми в смысле торга оказались собственники сравнительно недорогих и расположенных довольно далеко от столицы обита¬лищ. Очевидно, до них еще не дошло, что нужно любого клиента, как родного встречать. Наивные, они рассчитывают, что демократичная цена — залог того, что столичные жители их домовладения с руками оторвут. Итак...
«Разве $75 тысяч — это дорого за дом на 120 кв. м из белого кирпича, со всеми удобствами, с ухоженным фруктовым садом в 25 соток?» — кажется, непритворно возмутилась брокер Ольга, продающая усадьбу в с. Саливонки, что в 50 км от Киева. Мы стали втолковывать, что — да, дорого, «невзначай» выведали, что объект ждет покупателя с начала лета и посулили, что по такой цене он будет стоять до новых веников. Почувствовав, что разговор сейчас прекратится, Ольга выпалила: «Хозяева могут скинуть еще $5—7 тыс. — приезжайте, смотрите...»
На $5—6 тыс. дешевле мы обзавелись и 100-метровым особнячком в с. Заворичи, также удаленным от стольного града на 50 км. Это притом, что вначале его хозяин Петр Семенович никак не хотел опускаться с заявленных $70 тысяч, вовсю расхваливая и деревянное, обложенное кирпичом родовое гнездо, и сад-огород площадью более 30 соток. И аж $8 тыс. с первоначальных $105 тыс. скостили нам за новенький коттеджик в 110 «квадратов» в с. Вороньков, «всего» в 40 км от Киева.
Минус $10—12 тыс. Душевной женщиной оказалась Надежда Ивановна, владелица 140-метрового особнячка в с. Ялынка, что в 12 км от столицы. «Он же у нас, как яблочко наливное, — расхваливала она товар, — и просим всего $110 тыс. Многие интересуются, звонят, но не берут. Уступим и $5 тыс., а может, даже $10 тыс., если друг другу понравимся».
Также «десяточку» удалось выцыганить за 3-этажный свежеотремонтированный дом площадью в 150 «квадратов» на дачном массиве Осокорки: в итоге плати ровным счетом $100 тыс. — вселяйся и живи. И озеро в двух минутах ходьбы, и до станции метро «Славутич» всего 5 км.
И аж $12 тыс. оказался готовым скинуть на стоимости своего дома Николай Григорьевич, житель с. Гоголев (25 км от Киева). Выходит, 95-метровое строение вместе с обширным садом на 32 сотки обошлось бы нам всего в $78 тыс.
Минус 15—20 тыс. А наибольших скидок удалось добиться от собственников и посредников, представляющих коттеджи и дачи дороже вышеупомянутых. «Хозяин просит $150 тыс., но если вы готовы быстро купить — ему деньги срочно нужны — то можно говорить о $135 тысячах», — осчастливил нас риелтор Олег, представляющий 130-метровую дачу в садовом товариществе «Днепровский-2», что на Оболони.
Напоследок похвастаемся наибольшим достижением. На целых $20 тысяч удалось сбить первоначально заявленную цену за дом в с. Артемовка, что в 20 км от Киева: в итоге мы прикупили 120-метровую двухэтажку и 12 соток при ней за $130 тыс.
Делаем выводы
Из многих десятков прозвоненных вариантов лишь в одном случае мы услышали категорическое «нет» на вопрос о скидке. В глаза не видя потенциального клиента, владельцы и посредники готовы идти на уступки — нередко, как видим, солидные. А во время личной встречи от них почти наверняка и больших дисконтов можно добиться.
Притом есть все основания считать, что нынешнее «умягчение» рынка частных домов — это лишь репетиция перед очередным серьезным их удешевлением. Ибо конкуренции с квартирами — даже близкими по стоимости и куда меньшими по метражу — коттеджи и дачи не выдерживают. Ведь все больше людей понимают, что содержать личную «крышу» становится гораздо накладнее, чем платить за жилье в многоквартирном доме. Особенно в условиях, когда «доброй традицией» у нас стало ежегодное подорожание газа и перманентное — бензина. А без них загородный особнячок не согреешь и к нему-от него не доедешь.
Сколько стоит жизнь в особняке
Мы посчитали, сколько должен тратить хозяин небольшого особнячка на его содержание. Здесь нам помогли опытные владельцы таких домов. Признаться, цифры поразили.
Проезд. Хорошо, если у вас нет необходимости ежедневно мотаться из пригорода в столицу — например, корпит человек за компьютером и скидывает готовую работу заказчикам по электронке. Но таких — единицы, большинство каждый день ездит в Киев и обратно на своих авто. Прикинем расходы на бензин. Положим, дом находится в 20—30 км от столицы, плюс по Киеву до места работы — десяток километров. При стоимости бензина А-95 в 7 грн./л и расходе 8—12 л/100 км за день накапает 30—40 грн. Но не будете же вы все выходные сидеть барсуком в своей норе, захочется хоть пару раз за месяц в гости к столичным друзьям съездить, в кино или театр сходить. В итоге, проезд туда-сюда облегчит ваш кошелек на 750—1000 гривен в месяц.
Ток. Месячный минимум потребления для дома площадью 100—200 кв. м составляет 500—800 кВт/ч. «Больше всего ест электронасос подачи воды, до 200 киловатт в месяц, — говорит «помещик» Олег Кононенко, имеющий на участке в с. Малая Александровка собственную скважину. — Электробойлер и 2 кондиционера в сумме сжигают до 300 кВт/ч». Итак, при стоимости киловатта в 24,36 коп. потратите на ток 122—195 грн. в месяц. На фоне прочих расходов не разорительно.
Охрана. В коттеджных поселках за охрану, а также уборку общей территории, вывоз мусора берут в среднем 800 грн. в месяц. Если же ваш особняк расположен в селе или вовсе стоит особняком, на отшибе, для защиты от воров есть смысл заключить договор с Госслужбой охраны или коммерческим агентством безопасности. Оснащение жилища электронными средствами сигнализации, датчиками разбития стекол и движения стоит от 3000 грн. Это разовые затраты. А абонплата, как мы выяснили, обзвонив охранные фирмы, составляет от 350 грн. в месяц.
Ремонт. «Первые 3—4 года, пока дом был новым, на ремонт я не тратился, — делится опытом Сергей Голубенко, владелец 180-метрового коттеджа в с. Новопетровцы. — Но потом начался период «полураспада». Сначала пришлось перекрыть просевший асфальт при въезде во двор и возле гаража, потом — чинить крышу, которую во время урагана пробило упавшим деревом. Плюс текущие расходы: раз в 2 года приходится чистить колодец, периодически подправлять забор и т.д. В среднем на ремонт трачу 3—4 тыс. грн. в год — по 250—300 в месяц».
Отопление. Здесь поистине шоковые затраты, а с 1 сентября они вырастут еще на 20% — таким будет подорожание газа для народа. С помощью хозяина дома на 160 «квадратов» в с. Лесники Валерия Загоруйко мы вычислили стоимость обогрева: «Я убедился, что норма потребления без счетчика в 11 куб. м/кв. м площади завышена, у меня по счетчику уходит 8 «кубов», то есть 1280 кубометров на 160 кв. м». С октября, по новым расценкам, это будет обходиться в 878 грн./месяц. (сейчас 732 грн.)
Резюме. Итак, обязательный минимум расходов на содержание небольшого особняка с учетом проезда, расходов на топливо, электричество составит 1604 грн. В перспективе, когда придется раскошеливаться на ремонт, это будет почти 2000 грн. Если учесть, что сейчас средняя киевская зарплата после вычета подоходного налога составляет 2790 грн., то даже цифра 1604 грн. «кусается». Впрочем, если в семье и муж, и жена получают, скажем, по 4—5 тыс. грн., то в таком случае вполне возможно позволить себе жизнь в особнячке. Тем более что это даже дешевле, чем снимать 1-комнатную квартиру в Киеве.
Осенью цены еще упадут
Мы попросили экспертов спрогнозировать, что будет со cпросом и ценами на индивидуальные дома в ближайшие месяцы — положим, до конца осени. Мнения разделились диаметрально.
Цены будут расти. Директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко утверждает: «Цены достигли дна, снизившись с начала кризиса почти в два раза, и уже не будут падать. Да, спекулянты ушли с этого рынка. Но осенью — а это традиционный сезон оживления — должен вырасти спрос со стороны тех, кто давно хотел купить дом, но откладывал, надеясь на «смешные» цены. Думаю, их не будет: $1000 за «квадрат» в готовых домах и коттеджах в пределах 10—30-км зоны — реальная цена. Продавцы не станут отдавать жилье себе в убыток, лучше дождутся, пока спрос пойдет вверх. Думаю, в течение осени стоимость даже повысится на 5%. У народа на руках много денег — это и наличные сбережения, и депозиты, которые люди забирают из банков».
Вторит предыдущему оратору директор центра «Мегокон-В» Владимир Винокур: «Только те, кому срочно нужны деньги, могут еще уступать, но таких владельцев домов будет все меньше. Остальные либо снимут их с продажи, либо начнут плавно повышать цены, как это происходит с квартирами на «вторичке». В условиях, когда курс гривни скачет вверх-вниз, вложения в жилье, особенно если это дома с землей — лучший способ сохранить деньги. Логично предположить, что спрос и цены начнут плавно расти, на 1—2% в месяц».
В этих доводах полно уязвимых мест. Скажем, когда в январе нацвалюта прыгала больше всего (вплоть до $/10 грн.), покупка жилья почти полностью прекратилась. Далее, средний размер депозитов, по данным Нацбанка, составляет 30 тыс. грн. — сняв такие деньги, разве что собачью будку можно купить, а не дом. А большинство из имевших солидные наличные сбережения и собиравшиеся купить жилье, уже сделали это весной или вначале лета — тогда был микровсплеск спроса, ныне угасающий.
Стоимость рухнет! «Будут вынуждены продавать себе в убыток и владельцы коттеджных поселков, и отдельно стоящих домов, — возражает руководитель информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов. — Потому что со спросом — абсолютный штиль, а дна падения цен я не вижу — это бездонная бочка. Если можно говорить о небольшом временном оживлении покупок дешевых квартир на «вторичке», то прогнозировать его в отношении частных домов или коттеджей я бы не стал. Ведь если на квартиры хотя бы немногие банки начали давать ипотечные кредиты, то на частные дома — никто. Уверен, что этот сегмент рынка выйдет из кризиса последним и случится это не в нынешнем году. В течение осени цены должны просесть еще на 10—20%, т.е. и по объектам, выставленным «по справедливым ценам» — на $100—200 за «квадрат».
Согласен с неизбежностью удешевления директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк: «Смотрят дома многие, в том числе у нас, но не покупают. Не уверен, что даже снижение стоимости на $200 — до $800/кв. м — оживит рынок. Но зато уверен, что такое падение цен в течение осени должно произойти. Владельцам деваться некуда: многим надо кредиты на строительство дома возвращать, другие хотят переехать в квартиру, чтобы меньше тратить на содержание жилья».
А вот это реальный сценарий: покупатели станут диктаторами и продавцам придется принимать их условия. Значит, дом на 100 кв. м будет стоить $80 тыс., а на 150 «квадратов» — $120 тыс.
Риски: не дай себя обмишурить
О рисках покупки нам рассказали юрист юрфирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев и столичный адвокат Михаил Крулько.
- По ст. 20 Земкодекса и ст. 30 Гражданского кодекса покупатель получает право собственности на дом и землю для его обслуживания. Но если на участок выдан госакт старого образца, могут быть подделки — окажется, что вы купили только дом, но не прилежащий земельный надел. Выход: пусть продавец получит кадастровый номер на участок, а нотариус при удостоверении сделки проверит, что дубликатов на него в едином госреестре нет.
- Распространенное мошенничество: дом куплен/построен в браке, а от второй половины нет разрешения на его продажу. Впоследствии супруг(а) требует расторгнуть сделку, поскольку его/ее имущественные права нарушены. По суду домовладение у вас могут отобрать, продавец должен вернуть деньги, а... их уже нет. Компенсировать из своих доходов — ясно, мизерных, — он их будет десятки лет. Выход: требуйте нотариально заверенного согласия супругов на совершение сделки.
- Вам предлагают занизить указанную в договоре цену объекта — скажем, со $150 до 50 тыс., чтобы уменьшить уплату в Пенсионный фонд и госпошлину (по 1%), с $3 до $1 тыс. Затем оспаривают сделку и... По суду вы можете претендовать только на возвращение указанной в договоре суммы. Выход: не экономьте, фиксируйте реальную сумму покупки, иначе можете потерять десятки тысяч долларов.
Итак, для уменьшения рисков требуйте: правоустанавливающий документ на дом и госакт на землю с указанием целевого назначения — под жилстроительство. Плюс должны быть указаны границы участка с привязкой к местности (выделение в натуре).
Нужна и свежая справка-характеристика из БТИ о том, что дом соответствует утвержденному проекту и самовольных перепланировок в нем не проводилось.
Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо разрешение на его продажу опекунского совета.
Наконец, требуйте согласия мужа/жены на продажу дома и участка (независимо от того, на кого они оформлены), если данной недвижимостью они обзавелись в браке.
Автор: Михаил Романцов
