В январе-марте в Киеве было зарегистрировано чуть больше 3 тыс. сделок, из которых около 70 % пришлось на сектор первичной недвижимости. Об этом Капиталу сообщил управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Столько квартир в I квартале 2013 г. продавалось в месяц.
Украинцы приобретали жилье далеко не во всех новостройках. Например, в крупнейшей украинской строительной компании «Киевгорстрой» продажи остались на прошлогоднем уровне, рассказал изданию президент холдинга Игорь Кушнир. Другие застройщики зафиксировали падение продаж в 20‑30 раз, сетует президент девелоперской компании «К. А. Н. Девелопмент» Игорь Никонов. «Многие не хотят называть цифры, но собственники бизнеса говорят мне именно о таких показателях», — отмечает он. Сейчас в некоторых домах продается по 5‑10 квартир в месяц, тогда как в прошлом году — по 200‑300, пояснил собеседник издания.
«У тех, кто продавал жилье по курсу ниже 10 гривен за доллар, наблюдался высокий спрос, у остальных сделки практически остановились», — уточнила замдиректора по маркетингу компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.
Высокие цены
Главная причина падения продаж — резкая девальвация национальной валюты (с начала года гривня подешевела с 8 до 11,5 грн за доллар. — прим.), говорит Игорь Никонов. «Строители привлекают средства в иностранной валюте, поэтому и продают квартиры в привязке к курсу доллара», — сказал он, добавив, что в национальной валюте жилье подорожало в соответствии с девальвацией. По словам эксперта, привлекать деньги под строительство проекта в гривне невозможно, так как ставка составляет 24 % годовых, что нереально для застройщиков.
Покупатели боятся вкладывать средства в недвижимость из‑за нестабильной политической ситуации в стране, считает эксперт Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. «Люди не понимают, что будет завтра, и опасаются, что смогут потерять свою недвижимость», — пояснил он. По словам президента Ассоциации специалистов банковской оценки Сергея Фролова, некоторые политики и бизнесмены, наоборот, старались быстро продать свою недвижимость в Украине. «После смены власти они покинули страну», — подчеркнул он.
Большинство клиентов сейчас приобретают апартаменты только в введенных в эксплуатацию домах, признает финансовый советник девелоперской компании UDP Юрий Серещенко. «Покупатели опасаются, что некоторые новостройки могут быть не введены в эксплуатацию», — отметил он. Фактически доверие покупателей к первичному рынку недвижимости не вернулось до докризисного уровня, когда квартиры в домах раскупались на этапе котлована, уверен Жолудь. «Время показало, что вернуть деньги, вложенные в недострой, практически нереально», — говорит он. Привлечь интерес населения к жилью в новых домах не могут и рассрочки платежей, которыми ранее пользовались практически половина покупателей. Причем застройщики соглашались их предоставить и после ввода объекта в эксплуатацию. «Рассрочки, как правило, привязаны к курсу доллара или индексам, рассчитываемым по группе показателей, поэтому сейчас они не пользуются спросом. В I квартале практически все сделки заключались с условием 100 %-й оплаты», — подчеркнула Деревлева.
Пополнение к 40
Оставшись без покупателей, застройщики вновь столкнулись с поиском денег на реализацию своих проектов. Но выбор у них небольшой. Получить финансирование на строительство новых объектов сейчас практически невозможно, признает председатель правления Инвестиционно-трастового банка Александр Подолянко. «На существующие проекты кредитные линии выделяют, поскольку банк не заинтересован в заморозке строительства дома», — добавил он.
Активизировать спрос за счет четырех существующих государственных программ финансирования жилья в этом году невозможно. Как ранее писал «Капитал», в бюджете на 2014 г. не предусмотрены деньги для заключения новых договоров. «Например, на программу компенсации процентов по кредитам (заемщик платит только 3 %, остальные 13 % оплачиваются из бюджета. — «Капитал») предусмотрено 110 млн грн. Этого хватит только на обслуживание ранее выданных займов», — приводит пример специалист Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, пожелавший остаться неназванным.
Рассчитывать, что покупатели недостающие деньги привлекут в банках, не приходится — ипотека слишком дорогая. По данным компании «Простобанк Консалтинг» на начало апреля, кредиты на покупку жилья в новостройках обходятся в 20,04‑20,66 % годовых, в зависимости от срока займа.
Застройщики по‑разному выходят из сложившейся ситуации. По словам Михаила Артюхова, некоторые девелоперы сотрудничают со строительными компаниями, у которых есть свои деньги на возведение дома. После ввода объекта в эксплуатацию стороны делят прибыль. Например, по такой схеме компания «Пагода» привлекла к проекту жилого комплекса «Сказка» в Феофании застройщика «Укрбуд». Девелопер НБК совместно с промышленно-строительной группой «Ковальская» возводит комплекс «Зеленый остров - 2» в Шевченковском районе столицы.
Другие застройщики вынуждены будут оптимизировать свою деятельность: сократить темпы строительства, отправить людей в отпуска или уволить, допускает Подолянко. «Все будут ждать результатов выборов, после проведения которых есть шанс получить проектное финансирование», — прогнозирует он. Из-за этого увеличатся сроки строительства, но ситуация не станет критичной: застройщики и до этого редко задерживали сдачу домов.
В Киеве недостроев может стать больше, считает Михаил Артюхов. Сейчас, по его данным, только 20 % новостроек возводятся за собственные средства (Amstar Europe, St. Sophia Homes, «К. А. Н. Девелопмент»). Еще около 40 % домов строятся за счет собственных и привлеченных от продажи квартир денег (Seven Hills, ТММ и пр.). Оставшиеся около 40 % объектов — наиболее рисковые, поскольку работы на площадках проводятся только после получения средств из другого бизнеса или от продажи недвижимости, говорит собеседник издания. «Работы на таких объектах ведутся рывками», — констатирует Артюхов. Поэтому они могут быть заморожены. По данным директора Департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА Сергея Даниловича, сейчас в столице 40 проблемных объектов — строительные работы идут с нарушением срока либо полностью заморожены.
Регионалы покидают столицу
Количество киевлян, которые хотят сдать свою недвижимость в аренду, активно растет. По исследования, проведенного порталом Adress.ua и исследовательской группой Colliers International (Украина), в марте 2014 г. база предложений по сдаче однокомнатных апартаментов выросла на 70% до 12,1 тыс. апартаментов. Выросла она и в других сегментах. Например, предложение по двушкам увеличилось на 58% (до 13,6 тыс.), трешек - на 34% (до 6,3 тыс.). Такой большой рост предложения связан с массовым отъездом иногородних специалистов, которые потеряли работу в столице, поясняет управляющий партнер рекрутинговой компании «Гармония Бизнес Развития» Татьяна Шаматуха. С начала этого года компании начали активно сокращать своих сотрудников. «Каждый второй кандидат, который приходит на собеседование сообщает о том, что его сократили или в компании планируется сокращение», - пояснила она.
Арендодатели, столкнувшиеся с резким ростом конкуренции, вынуждены были пойти на уступки. По данным исследования, в марте 2014 г. по сравнению с аналогичным месяцем 2013 г. аренда подешевела на 19% до $635 в месяц. Президент Ассоциации банковской оценки Сергей Фролов говорит, что многие арендодатели при расчете стоимости аренды учитывают старый курс -- 8 гривен за доллар. «В противном случае арендаторы отказывают снимать апартаменты», - отмечает он. Найти же ему замену сейчас крайне сложно: желающих платить за съем квартиры по сегодняшнему курсу национальной валюты уменьшается с каждым днем.
