Первинний ринок нерухомості зустрів перший місяць весни індексацією середньозважених цін на новобудови в зв'язку з ростом собівартості, прискоренням інфляції і переходом частини проектів на більш високий цикл девелопменту. Що насправді відбувається з цінами на квартири в ЖК Києва і що очікувати покупцеві надалі?
Середня ціна на новобудови пішла вгору
Середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва у березні, за даними порталу ЛУН, закріпилася на рівні 28 500 тис. грн/м², що на 2,89% або 800 грн. більше, ніж у попередньому місяці. Вартість квадратного метра в ЖК в доларах теж не встояла: за місяць вона зросла на $30 або 3%.
«Ще рік тому в гривневому еквіваленті середня ціна в новобудовах Києва становила 25 000 грн/м², тобто зростання за рік склало 3 500 грн або 14%, а в валюті за цей же період вартість зросла на $30 або 5%. І це незважаючи на непростий минулорічний період, викликаний пандемією», — розповідає Директор по партнерству та інвестиція групи компаній DIMМаксим Гончарук.
У березні 2021 року абсолютним рекордсменом зі зростання середньої ціни квадрата став нечисленний за обсягом пропозиції еліт-сегмент: він додав за перший весняний місяць 4 200 грн або 5,97%, таким чином середня вартість на новобудови представницького класу збільшилася до 74 600 грн/м² у гривні та на $150 або 5,91% до $2690/м² у доларах.
Комфорт стабільно зростає в ціні, економ втрачає покупця
Втім і беззаперечний лідер змагання за увагу покупця з грошима, різноформатний комфорт-клас, зокрема новобудови сегмента комфорт+, не відстає за темпами зростання: за місяць середня вартість у цьому сегменті збільшилася на 4,68% або 1 100 грн до 24 600 грн/м² у гривні і на $40 або 4,71% до $890/м² в американській валюті. Середньозважена ціна на квадратний метр в бізнес-класі за цей же період зросла на 3,76% або 1 600 до 44 100 грн/м². Доларовий еквівалент підскочив на $60 або 3,95% до $1580/м².
А ось житлу економ-класу доводиться звикати до цінової стагнації. Причина, як правило, у відсутності конкурентних переваг в якісних характеристиках проекту. Ні архітектура, ні планувальні рішення, ні наповнення комерційної, соціально-побутової, рекреаційної інфраструктури не встигає за зростаючими вимогами покупця. У боротьбі концепцій житло економ-сегмента відверто пасе задніх, що позначається на ціні: за місяць падіння в середньому на 700 грн або 3,3% та на $20 або 2,67% до 20 300 грн/м² та $730/м² відповідно.
Обсяг пропозиції скоротився
У березні 2021 року на первинному ринку нерухомості Києва в фазі будівництва представлені 130 житлових проекту, заявлених до здачі в 2021-2022 роках. З них 74 — комфорт-сегмент, тобто 57% від загальної пропозиції, 40 бізнес — 32%, 8 ЖК або 6% від обсягу ринку — економ, 6 ЖК або 5% — еліт.
«Невеликий відсоток економа пояснити досить просто: в гонитві за увагою покупця деякі забудовники підвищують класність своїх проектів номінально. Однак обдурити сьогодні майбутніх інвесторів складно. Серед їхніх вимог лідирує запит на якісну різнобічну інфраструктуру, безпеку і комфорт, вони вкрай ретельно підходять до вибору простору для життя. Якщо уважно оцінити характеристики деяких проектів, віднесених до комфорт-класу, то близько 15% звідти все ж можуть перекочувати в економ-сегмент» — пояснює Максим Гончарук.
Від початку 2021 року був заявлено всього про 9 нових проектах, причому про чотири поки немає ніякої інформації, окрім локації. Для порівняння в попередньому році за цей же період кількість представлених нових ЖК була в 1,5 рази більше.
Уже стало зрозуміло, що нові проекти комплексного освоєння територій в 2021 році будуть з’являтися точково і збалансовано, коли девелопер буде бачити реальний інтерес до свого продукту.
Собівартість будівництва продовжує дорожчати
Подальша динаміка цін на нерухомість на первинному ринку буде безпосередньо залежати від собівартості будівництва, рівня платоспроможного попиту, показників інфляції та волатильності національної валюти.
Будівельні матеріали та робоча сила стабільно зростають в ціні, що безпосередньо впливає на середню вартість квадратного метра. Особливо подорожчала арматура, керамоблок, мінеральна вата. А витрати на висококваліфіковану робочу силу за минулий рік в середньому зросли на 15%.
«Якщо динаміка зростання цін збережеться, то до кінця весни з урахуванням загальноекономічних і ринкових стримуючих факторів, середня вартість квадрата додасть в ціні в межах ще від 2 до 4%» — прогнозує представник групи компаній DIM Максим Гончарук.
У комплексах, які зможуть завоювати увагу покупця сучасних форматами комфортного середовища, зростання цін буде куди більш вираженим в залежності від ступеня готовності і рівня платоспроможного попиту.
При виборі проекту варто зважувати не тільки на формальну приналежність до певного сегменту, але й якісні характеристики: локація, концепт, архітектурний проект і якість будівництва, інфраструктура, динаміка будівництва, юридична чистота.
