Ни снижение цен, ни различные промоакции, предполагающие скидки, рассрочки платежей и аренду с последующим выкупом, не помогли застройщикам вернуть покупателей. Если в прошлом году в возводимых домах суммарно реализовывалось около 800 квартир в месяц, то сейчас – всего несколько десятков, да и то лишь в зданиях с высокой степенью готовности. В результате сегмент первички продолжает пребывать в состоянии глубокого кризиса, не выдержав который многие компании попросту замораживают свои объекты. По мнению специалистов, такая ситуация продлится как минимум год-полтора, на протяжении которых с рынка уйдет большая часть стройкомпаний, а число недостроев вырастет в разы.
На дне спроса
Как рассказал "ДС" ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий, в нынешнем году наблюдается рекордное падение спроса на первичном рынке Киева. Если в течение прошлого года в городе было реализовано порядка 10 тыс. квартир в новых домах (в среднем 800 в месяц), то сейчас столичные застройщики суммарно продают всего несколько десятков. Интерес покупателей не подстегивает даже тот факт, что за последний год стоимость киевской недвижимости снизилась в долларовом эквиваленте более чем на 30–35%, а в гривне – на 8–10%. "Если дом готов менее чем на 90%, покупатели даже не смотрят на цены. Но и компании, у которых есть практически готовые объекты, не могут похвастаться большим количеством сделок. Во-первых, разрушены механизмы, участвующие в процедуре приобретения жилья (почти полностью свернуто ипотечное кредитование и по-прежнему заморожена часть депозитов), во-вторых, в нынешних реалиях можно найти менее рискованные предложения по более выгодной цене на вторичном рынке", – пояснил г-н Костецкий. Согласен с ним и исполнительный директор ИСК "Мисто" Дмитрий Смотров. По его словам, сегодняшние потенциальные клиенты вначале смотрят на готовность дома, потом на имидж застройщика и, лишь придя к выводу, что риски минимальны, изучают цены, а также предлагаемые строителями скидки и акции. "По практически готовым и уже введенным в эксплуатацию объектам за последние полгода снижение стоимости было минимальным – в среднем на 5–7% в гривневом эквиваленте. Однако покупатели готовы платить даже несколько больше среднерыночной цены, если риски невелики: дом принят в эксплуатацию", – говорит г-н Смотров. Данную тенденцию он объясняет тем, что перспективы сдачи недостроенных объектов весьма туманны и, потратив на такую недвижимость деньги, есть большая вероятность получить вместо квартиры головную боль, бумажную волокиту и судебные разбирательства.
В целом же, как отмечают эксперты, в сданных в эксплуатацию домах стоимость квадратного метра во многом зависит от компании-застройщика, места расположения и класса объекта. Нуждающиеся в средствах строители зачастую предлагают готовое жилье даже дешевле, чем оно продается в еще возводящихся домах. Так, при средней цене квартир эконом-класса на уровне 10,8 тыс. грн. за кв. м (включая здания на начальных этапах строительства) на рынке присутствует предложение от 7 тыс. грн. за кв. м. Например, апартаменты в сданном в эксплуатацию доме по улице Бориспольской, 6, от ФК "Укрреставрация" предлагаются по 7,08 тыс. грн./кв. м, по Срибнокильской, 3 – по 7,2 тыс. грн., по Лохвицкой, 1 – 8,3 тыс. грн., а по Олевской, 13/50 – 9,2 тыс. грн./кв. м. Даже в готовых объектах на престижной Оболони (ул. Героев Сталинграда, 53-б) квартиры можно приобрести по цене, не выше среднерыночной, – 10 380 грн. за кв. м.
Построенное не прельщает
Эксперты сходятся во мнении, что сегодня даже в пользующемся хоть какой-то популярностью у покупателей сегменте построенных или сданных в эксплуатацию жилых зданий предложение значительно превышает спрос. По информации начальника отдела маркетинга Украинской Торговой Гильдии Ярослава Иванова, на данный момент в Киеве насчитывается порядка 3,5–4 тыс. таких квартир, в то время как на первичном рынке спрос не превышает 1 тыс. в год. "То есть жилья в уже достроенных и сданных или близких к сдаче в эксплуатацию домах вполне достаточно, чтобы удовлетворить спрос и сейчас, и в ближайшей перспективе. Застройщики же всех остальных объектов практически не имеют шансов привлечь деньги частных инвесторов", – считает он. Согласен с ним и руководитель портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов, который отмечает, что разговоры о том, что через год наступит дефицит жилья, – вранье, т. к. вначале необходимо распродать все, что возведено. "Кроме того, от приобретенных ранее квартир в новостройках сегодня активно избавляются спекулянты, поэтому их предложение только растет", – добавил он.
Не привели к желаемому результату и всевозможные акции, разрекламированные компаниями нынешней весной. К примеру, по словам г-на Германова, практически любой покупатель жилья бизнес-класса может получить от застройщика скидки порядка 30%, а многие недавно принялись внедрять рассрочки платежей. "Механизм рассрочки мог прижиться при нормальном состоянии рынка. Однако сейчас покупатель понимает, что он не гарантирует достройку дома, если инвесторы массово не понесут деньги в стройкомпанию. А это маловероятно", – полагает он.
Более перспективной в плане увеличения продаж акцией эксперты считают сдачу готовых квартир в аренду с правом выкупа, которую намерен ввести на некоторых объектах холдинг "Киевгорстрой". Впрочем, Сергей Костецкий утверждает, что подобная схема невыгодна самому застройщику, а размер ежемесячных платежей является неподъемным для большинства инвесторов, т. к. рассчитаться за жилье необходимо за три–пять лет. "Для покупателей эта схема не заменит ипотеку. По всей видимости, руководство "Киевгорстроя" понимает невыгодность подобной акции, поэтому и оттягивает ее внедрение в готовых домах", – говорит г-н Костецкий.
По мнению экспертов, существенное превышение предложения над спросом и крайне низкий интерес покупателей к первичке в ближайшее время приведут к активному "вымыванию" компаний, которые не имеют средств на строительство, и ужесточению конкуренции среди немногочисленных застройщиков, вводящих объекты в эксплуатацию. Правда, как сказал Владимир Германов, сокращение работающих на рынке стройкомпаний наблюдается с нынешней весны. Если год назад свои дома в Киеве предлагали покупателям 94 застройщика, то сейчас их 70. Только за последние два месяца с продажи были сняты 34 здания в связи с невозможностью продолжить их строительство. "Первыми к банкротству подошли так называемые "голые девелоперы", которые не имеют ни капиталов, ни серьезных донорских структур, ни техники, ни банков. Выводя на рынок один-два проекта, они рассчитывали лишь на деньги частных инвесторов", – отмечает г-н Германов.
Далее, по словам Дмитрия Смотрова, рынок могут покинуть и более мощные структуры. По информации компании "Мисто", сегодня работы ведутся лишь на 43 объектах (включая показное передвижение по площадке нескольких рабочих), в то время как общее количество выставленных на продажу домов достигает 148. Похожие данные предоставляет и "Траектория", согласно исследованиям которой сейчас реальное строительство ведется только на 40 площадках против более 80 в прошлом году. Помимо отсутствия средств на достройку объектов, содержание офиса и рекламную кампанию, главной причиной ухода с рынка девелоперов средней руки, по утверждению специалистов, станет обилие судебных исков со стороны частных инвесторов. "Уже через год в столице останется не более двух десятков крупных застройщиков, выжить которым позволит лишь выполнение заявленных сроков строительства и дальнейшее снижение стоимости жилья", – предрекает г-н Костецкий.
Эксперты считают, что только в течение лета новые апартаменты в сданных в эксплуатацию домах подешевеют еще на 5–10%, поскольку себестоимость строительства в период кризиса снижается и уже составляет не более $700–800 за квадрат. "Сегодня для многих компаний важно выйти хотя бы в ноль", – говорит начальник отдела продаж квартир "Траектории" Александра Онищук. Кроме того, по мнению наблюдателей, в ближайшее время будут реализовываться лишь точечные проекты, тогда как возможность сооружения жилых массивов общей площадью от 100 тыс. кв. м практически нереальна.
{google}