Пока это проект решения, но он уже вызвал определенный ажиотаж.
Эксперты считают, что предложение депутатов, пока неузаконенное, не легализует рынок аренды. Некоторые аналитики увидели в решении Киевсовета намерения составить, наконец, список всех арендодателей Киева.
Но участники рынка считают, что для реформирования аренды недвижимости нужно, для начала, навести порядок в отношениях арендатора и арендодателя.
Аренду жилья в Киеве хотят "обложить"
Киевсовет отличился новым решением, которое пока не приняли, так как заседание по данному вопросу не состоялось, но его принятие - вопрос времени. Речь идет о налогообложении аренды квартир. Депутаты предложили ввести минимальную базовую ставку аренды за квартиру - 7,53 гривен за квадратный метр.
Помесячно или ежегодно будет оплачиваться новый налог - пока неизвестно. Получается, что за гостинку площадью 20 квадратных метров нужно уплатить 150,6 грн х 15% (налог с дохода физлица), что составит 22,59 грн.
Сумма станет больше, если квартира находится в историческом центре Киева. В этом случае минимальная ставка аренды будет в 1,25 раза больше – то есть 9,41 гривен за каждый квадратный метр. За аренду квартиры в доме, который является объектом культурного наследия, нужно выложить еще большую суму, ведь базовая ставка повысится в 2 раза. То есть каждый квадратный метр будет стоить 15,06 гривен.
А если квартира сдается под коммерческую деятельность - ставка умножается в 3 раза. 22,59 гривен за каждый квадратный метро площади - из такой суммы вычисляется налог в таком случае.
Налоги налогам рознь
В Европе, США, странах Азии свои налоговые претензии к арендодателям. В каждом государстве ставки налогов на доход от аренды разные. Причем в некоторых странах, например, в Германии, эта сумма уменьшается за счет вычета налога на недвижимость, расходов на ремонт жилья, коммунальные платежи. Ниже приведены суммы налога в разных странах.
Страна Ставка налога
Болгария 10%
Германия 18-30%
Греция 5-10%
Египет 20%
Испания 18%
Италия 20% для нерезидентов (для резидентов – 13-43%)
Кипр 0%, на прибыль от 19 500 евро – 20%
Латвия 15%
США 30% (для нерезидентов, имеющим доход из источников в США)
Финляндия 28%
Хорватия 10% при сдаче жилья туристам
Черногория 10%
Чехия 17%
По данным российского сайта недвижимости за рубежом prian.ru
В таблице нет данных по Турции, так как в этой стране собственник не платит налог на прибыль от аренды, если он сдает один объект. Независимо от того, квартира это или вилла. Но налог составляет 0, 2% от зарегистрированной стоимости жилья, если сдается в аренду несколько объектов недвижимости.
Если вы имеете вид на жительство в Европе, то в Германии заплатите в пределах от 14% до 48% от прибыли от аренды. Лучше воспользоваться услугами налогового консультанта, чтобы грамотно уменьшить налоги.
Величина налога на доходы, полученные от сдачи в аренду для нерезидентов в Германии равна 14-18%, если недвижимость куплена на собственные средства, и 8-14%, если недвижимость куплена полностью или частично в кредит.
Доход от сдачи в аренду у резидентов США включается в общую налоговую базу по налогу на прибыль. У нерезидентов этот налог будет зависеть от того, получен ли доход от деятельности в Штатах. Если прибыль получена в США, то уплата налога происходит как у резидентов: он направляется в казну США. Нерезидент имеет право вычитать расходы, связанные с жильем, сдаваемым в аренду, а также проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховку. С доходов, не связанных с ведением деятельности в США, взимается 30% от общей суммы дохода.
В России один раз в год резидент оплачивает 13% от суммы арендной годовой платы. Для нерезидентов РФ такой налог составляет 30% от суммы годовой арендной платы.
Казну налогом не пополнишь
Специалисты по недвижимости все чаще говорят, что их рынок пребывает не просто в тени, а в "ночи". И только 5-7% киевлян сдают свое жилье официально. Планируемый киевский налог на аренду, по мнению участников рынка, никак не уменьшит тенизацию сектора недвижимости в Киеве.
Некоторые участники рынка увидели в нововведении скрытую стратегию городских властей для составления реестра арендодателей. Но как только рынок аренды будет частично легализован, ставки могут значительно поднять, говорят эксперты. И это могут быть суммы, превышающие изначально предлагаемые налоги на аренду в десятки раз.
"Налоги на аренду вводить нужно, но постепенно реформируя данную систему, иначе эффекта не достичь", - сказал "Обозревателю" юрист одного из агентств недвижимости. По его словам, реформы необходимо начать урегулированием цивилизованных отношений между арендодателем и арендатором, как это делают в Европе.
Права арендатора во многих европейских странах защищены. Так, в той же Германии, например, владелец квартиры - арендодатель может посетить съемную квартиру не больше трех раз в год и только с устного или письменного разрешения арендатора. Плату за аренду можно повышать не более чем на 20% в течение трех лет. Выселить арендатора можно, если это необходимо для личного проживания владельца квартиры. Но для этого надо заблаговременно уведомить арендатора: за 3 месяца, если он проживает в квартире менее 5 лет, за 6 месяцев - если проживает 5- 8 лет, за 9 месяцев - если проживает более 8 лет.
Если собственник немецкой квартиры или дома хочет продать свое жилье, то он обязан вначале спросить арендатора о его желании купить объект по указанной цене. Продать жилье другому человеку владелец может, если арендатор даст письменный отказ, или не реагирует на данный запрос в течение двух месяцев. Сравните с нашими условиями для арендаторов, чтобы понять, как далеки мы от европейских условий и норм на рынке недвижимости.
По мнению вице-президента украинской Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, установление минимальной арендной платы в Киеве не приведет к выводу рынка аренды из тени.
"Ни в одной стране мира не удалось на 100% "обелить" рынок аренды недвижимости, - сказал "Обозревателю" Топал. - По официальным данным налоговой, на 1 января 2013 года в Киеве насчитывается более 36 тысяч граждан, которые официально сдают в аренду недвижимое имущество. От полученных в 2012 году доходов ими оплачено почти 200 млн гривен налога на доходы физлиц, что на 52 млн гривен больше, чем в 2011 году. Из них более 20 тысяч – квартиры и комнаты. Но это официальные данные".
По данным операторов рынка, можно приблизительно сказать, что в Киеве сдается в аренду не менее 50 тысяч квартир и комнат, отметил эксперт. В разные периоды года эта цифра может увеличиться вдвое. На самом деле, просчитать объем рынка аренды невозможно.
"Есть Налоговый кодекс, в котором четко прописан механизм уплаты налогов с доходов, полученных от аренды недвижимости, - сказал Топал. - Есть Гражданский кодекс, в котором четко прописано, как я могу распоряжаться своей частной собственностью. Есть порядок оценки. К чему эта попытка депутатов Киевсовета? Те, кто занимается арендой, как постоянным бизнесом, либо исправно платят налоги, а таких меньшинство, либо глубоко законспирированы. Последних даже ОБХСС не мог выявить, в свое время. А в ОБХСС работали более грамотные люди, чем в наше время".
По словам вице-президента Ассоциации, есть категория людей, которая пойдет платить. Это пенсионеры, которые сдают свою недвижимость, чтобы получить, хоть какую-то прибавку к мизерной пенсии. Многие пенсионеры под страхом проверок пойдут платить предлагаемые Киевсоветом налоги.
Так, что от депутатского решения опять пострадают самые незащищенные слои населения, сказал Топал.
Эксперт считает, что предлагаемые налоги за аренду из расчета минимальной ставки - это прямая подстава под налоговую полицию. "Это сбор базы будущих плательщиков, - подытожил аналитик. - Сначала минимальная ставка, через год "середньо-виважена".
По мнению юриста ЮФ "Ильяшев и Партнеры" Николая Алексюка, нововведение Киевсовета, в случае его утверждения, вряд ли поможет существенно пополнить городскую казну, поскольку на сегодняшний день лишь небольшой процент арендодателей сдают квартиры официально, и, как следствие, должны будут уплачивать указанный налог.
"Как показывает практика, эффективных механизмов для определения незаконных арендодателей не существует, а потому потенциальный налог на аренду квартир в большинстве случаев не должен отобразиться на арендной цене", - сказал "Обозревателю" Алексюк.
