Будь-яка людина, яка зараз хоче орендувати або купити житло в Києві, помітить, що ціни на нерухомість стрибнули. Особливо, якщо порівнювати з початком повномасштабного вторгнення.
Звідки такий попит? Чи пов’язаний він з тим, що літо — завжди спекотна пора для оренди житла? Які райони зараз шукають для купівлі або оренди і які саме квартири хочуть? Як (та коли) найкраще орендувати житло?
Про все це розпитали Наталію Дон, спеціалісту з нерухомості із 20-річним досвідом.
Динаміка цін на нерухомість у Києві: від лютого 2022-го до сьогодні
З початком повномасштабного вторгнення жодних рухів щодо нерухомості по Україні не було. Причина — лише у травні 2022 року відкрили реєстри нерухомості.
Щодо оренди, особливо «чорної», то Наталія каже: у перші місяці війни по Києву ціни рекордно впали. Однокімнатна квартира з хорошим ремонтом на Оболонському проспекті коштувала 6 тисяч за місяць, коли її реальна ціна — удвічі більша. З осені 2022-го вартість оренди почали зростати.
«Оренда виросла, але не набагато — близько 10%. У такому діапазоні вона зберігалася до березня 2023-го, коли багато людей почали повертатися у Київ після важкої зими і цим створювати попит на нерухомість. Однак все одно це не був рівень довоєнних цін», — пояснює експерт.
Першими «йшли» найдешевші однокімнатні квартири. Байдуже, з метро поруч чи ні. Далі розбирали двокімнатні, якщо йшлося про родини. Трикімнатні, традиційно, здати було найважче.
Зараз оренда продовжує зростати, однак не можна сказати, що так триватиме надалі. Наталія пояснює: рекордний ріст цін влітку — закономірний. Ажіотаж на квартири у будь-які роки завжди найбільший у період з середини липня до середини вересня. Це пояснюється напливом людей, які приїжджають до столиці з різних регіонів, студентів тощо.
Цього року відбувається те саме. Багато людей повертаються з-за кордону до початку навчального сезону, переїжджають до Києва у пошуку робіт. Переселенці — теж фактор, який стимулює ріст цін на оренду. Однак, за словами Наталії, з кінця вересня цей ажіотаж почне спадати.
«Осінь, зима — це ті сезони, коли оренда має не найкращий попит. Однак це краще для людей, які хочуть винайняти житло. Саме у ці сезони пропозицій на ринку все ще вистачає, а орендодавці готові торгуватися за ціни. На відміну від літа, де хорошу квартиру ще треба встигнути забрати, а торгів нема взагалі», — пояснює Наталя.
Оренда в Києві: найдорожчі та найдешевші райони
Печерський, Шевченківський, Голосіївський — незмінна трійця найдорожчих районів Києва. За даними ЛУН, місяць оренди 1-кімнатної квартири на Печерську в середньому коштує 22 300 грн, у Шевченківському — 15 000 грн, Голосіївському — 14 000 грн.
Найдешевшими районами залишаються Святошинський (зокрема Борщагівка) та Деснянський. Там ціна оренди 1-кімнатної квартири вдвічі-втричі менша за трійку лідерів рейтингу.
Наталя відмічає одну цікавість щодо районів столиці, яка проявилася за останні півтора року. Вперше попитом почали користуватися квартири на Троєщині. Це пов’язано з переселенцями, багато з яких для проживання обирають найдешевші райони столиці.
Як змінилися запити людей на оренду через війну
Як Наталя зазначала вище, найбільшою популярністю користуються однокімнатні квартири. Логічно припустити, що через обстріли люди більше хочуть обирати квартири посередині будинку (не найвищі та не найнижчі поверхи). Але, як каже експерт, це правило не працює.
«Молодь як хотіла обирати високі поверхи, так і обирає їх надалі. Їх не лякають блекаути або обстріли. Нижчі поверхи більше хочуть переселенці або літні люди», — розповідає Наталя.
Бомбосховище та укриття — теж один із запитів потенційних клієнтів. Але не головний. Спершу люди обирають район, питають за інфраструктуру, зручність доїзду від будинку до роботи, а вже потім уточнюють за укриття. Більшість розуміють: чим ближче метро, тим дорожча ціна на оренду. Тому спершу їх турбує вартість, а вже потім — де можна сховатися від обстрілів.
Де придбати житло у Києві: райони та будинки
Попит на квартири в Києві як був високий до війни, так і залишається зараз. Змінилися ціни. Якщо раніше вартість квартири у доларах відповідала одній сумі в гривнях, зараз вона стала більшою.
Сегменти покупців різні. Одні купують житло, бо розуміють, що їм немає куди повертатися. Є покупці у віці 50+, які купують житло так, щоб воно залишилося дітям. Є сегмент людей з середнім достатком, які купують хороші квартири для себе та родини.
Найдорожчими районами для придбання квартири залишаються Печерський, Шевченківський та Голосіївський. Найдешевшими — Святошинський та Деснянський.
У середньому однокімнатна квартира на вторинці коштує 50 000 - 60 000 $. Первинка — 46 600 за м2.
Як каже Наталя, серед найчастіших запитів покупців:
- найдешевші;
- однокімнатні, двокімнатні;
- однокімнатні у дорогих районах.
Одні з основних вимог до квартир — наявність хорошого ремонту та енергоефективність (лічильники на тепло). Вони є у тих квартирах, де подача тепла йде не вертикально, а горизонтально. Це будинки, які почали будувати близько 10-15 років тому. Оскільки їх відносять до категорії нових, ціни на квартири в них будуть вищими, ніж у старіших будинках.
Як обрати / зняти житло: поради
- Користуватися послугами рієлторів. Вони знаються на будинках, ситуації на ринку, можуть розпізнати обман. Як пояснює Наталя, якщо піти в обхід рієлтора, є багато ризиків натрапити на шахрая. До того ж якщо власник ставить оголошення щодо квартири без рієлтора, часто ціна на неї буде вищою, ніж з рієлтором.
- Перевіряти досвід рієлторів і звертатися тільки до тих, хто давно присутній на ринку. Існують «чорні» рієлтори, рієлтори з невеликим досвідом, які надають неякісні послуги.
- Перевіряти документи орендодавців / продавців, а також чи реальний власник показує квартиру. Існують випадки шахрайства, коли на огляд приходять фіктивні власники з підробленими документами. Вони змушують підписати договір оренди, внести завдаток за перший / останній місяць, а після зникають.
- Завжди укладати договори. Наталя каже: це може бути будь-який бланк, листок, надрукований або написаний / підписаний від руки.
- У випадку купівлі — чітко визначитися з типом житла та для чого воно людині. Якщо буде жити велика сім’я, це один запит. Якщо його шукає молода людина, яка багато працює, або під оренду — інший.
- Якщо квартира не «горить», купувати / знімати не в пікові місяці, оскільки тоді є пропозиція, але попит менший.
